Ganancia patrimonial por vender una vivienda en 2026: cómo se calcula, qué se resta, cuándo está exenta y cuánto se paga

Vender una casa es la operación que más IRPF genera en la vida de la mayoría de la gente, y la respuesta automática del buscador la explica con una escala equivocada —«27 % (o 26 %)»— que omite el tramo del 30 por ciento vigente desde 2025, y con una fórmula incompleta: precio de venta menos precio de compra. La Ley hace otra cosa. Suma al precio de compra los impuestos y las mejoras, resta del de venta los gastos del vendedor, reduce la ganancia de los inmuebles comprados antes de 1995, y la exime entera en tres casos que tienen condiciones exactas, una de las cuales —la hipoteca pendiente restada del importe a reinvertir— es la que más gente incumple sin saberlo. Esta página recorre los artículos 33 a 38 con cifras, y la calculadora hace la cuenta con tus fechas y tus importes.

Qué es una ganancia patrimonial, y cuándo no la hay

El artículo 33.1 de la Ley 35/2006 define las ganancias y pérdidas patrimoniales como «las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél». Vender es la alteración típica, pero también lo son donar, permutar o recibir una indemnización. Y hay operaciones en las que la Ley dice que no hay alteración —dividir una cosa común, disolver los gananciales, separar comuneros (33.2)— o que no hay ganancia: heredar (33.3.b), que es la razón por la que la casa de tus padres no genera IRPF al morir ellos sino cuando la vendes tú.

Cuando la hay, su importe es «la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión» (artículo 34.1.a), y el resto de la sección está dedicada a definir esos dos valores, que no son los dos precios.

El valor de adquisición: el precio más lo que costó comprar y mejorar

El artículo 35.1 lo compone con tres sumandos y una resta:

Concepto	Qué incluye	Artículo
Importe real de la adquisición	El precio de la escritura de compra	35.1.a)
Gastos y tributos inherentes a la compra	ITP o IVA y AJD, notaría, registro, gestoría; «excluidos los intereses» del préstamo	35.1.b)
Inversiones y mejoras	Ampliaciones, reformas que aumentan el valor (una habitación más, una terraza cerrada); no las reparaciones ni el mantenimiento	35.1.b)
Menos amortizaciones	Las deducidas si la vivienda estuvo alquilada, o las mínimas que pudieron deducirse aunque no se dedujeran	35.1.b), último párrafo, y art. 40 RIRPF

Dos matices que cambian cifras. Los intereses de la hipoteca no suman nunca, ni en la compra ni en la venta: son coste de financiación, no de adquisición. Y la resta de las amortizaciones es «en todo caso la amortización mínima» (artículo 40.1 del Reglamento): si tuviste el piso alquilado y no dedujiste la amortización del 3 por ciento, Hacienda la resta igual, porque pudiste deducirla.

Si la vivienda se adquirió por herencia o donación, el artículo 36 sustituye el precio por «los que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado»: el valor declarado en Sucesiones más los gastos e impuestos de heredar. Una vivienda heredada en 2024 y valorada en la herencia por su valor de referencia genera al venderla en 2026 una ganancia pequeña o nula; una heredada en 1998 y valorada entonces en cuatro millones de pesetas, una ganancia enorme, porque el valor de adquisición se queda en aquella cifra. El impuesto de sucesiones y la donación en vida tienen sus propias piezas; aquí importa que el valor que se declara allí es el que vuelve aquí.

El valor de transmisión: el precio menos lo que costó vender

El artículo 35.2 toma «el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado» —el precio efectivamente pagado, salvo que sea inferior al de mercado, en cuyo caso prevalece éste— y deduce «los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente». Lo que el vendedor paga por vender: la comisión de la agencia, la parte de la notaría que le corresponde, los gastos de cancelación registral de la hipoteca, el certificado energético, y el tributo por excelencia del vendedor, la plusvalía municipal. Que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos minora el valor de transmisión no es una opinión: es la letra del artículo y el criterio que la propia Agencia Tributaria publica en el Manual práctico de Renta, cuyo caso práctico deduce del valor de transmisión «la cantidad abonada en concepto de Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana». Lo que pagaste de plusvalía municipal es un gasto de la venta.

Un ejemplo con todo: compra en 2010 por 150.000 euros con 12.000 de impuestos y gastos; venta en 2026 por 260.000 con 9.000 de agencia, notaría y plusvalía. Valor de adquisición, 162.000; de transmisión, 251.000; ganancia, 89.000 euros. Sin gastos, la cuenta ingenua habría dado 110.000: 21.000 euros de ganancia que no existen y que, al 21-23 por ciento, son unos 4.800 euros de cuota de más.

El abatimiento: si compraste antes de 1995

La disposición transitoria 9.ª conserva, para «elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994», los antiguos coeficientes de abatimiento. La regla tiene cuatro pasos. Primero se separa la parte de la ganancia «generada con anterioridad a 20 de enero de 2006», que es la que proporcionalmente corresponde a los días entre la compra y el 19 de enero de 2006 respecto del total de días de permanencia. Segundo, se cuenta el período de permanencia hasta el 31 de diciembre de 1996, «redondeado por exceso». Tercero, esa parte anterior a 2006 se reduce, para inmuebles, «un 11,11 por ciento» por cada año de permanencia que exceda de dos; y con más de diez años de permanencia —compras anteriores al 31 de diciembre de 1986— queda «no sujeta». Cuarto, el tope: la reducción solo se aplica mientras la suma del valor de transmisión de este inmueble y de todos los bienes con abatimiento vendidos desde el 1 de enero de 2015 no supere 400.000 euros; por encima, se aplica solo a la parte proporcional que cabe bajo esa cifra, y agotados los 400.000, no hay reducción.

Una vivienda comprada el 1 de enero de 1990 y vendida el 1 de enero de 2026 tiene 7 años de permanencia hasta 1996 (seis años y 364 días, redondeados por exceso), cinco que reducen, 55,55 por ciento de reducción sobre la parte anterior a 2006, que es algo menos de la mitad de la ganancia total. Comprada en 1985, esa parte no tributa. La calculadora hace los cuatro pasos con tus fechas; lo que no puede hacer es saber cuánto has consumido ya de los 400.000: eso lo pones tú.

Las tres exenciones, con sus condiciones exactas

Mayores de 65 años y vivienda habitual (artículo 33.4.b). «Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto... con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia». Sin reinvertir nada y sin límite de importe. Dos condiciones que se olvidan: la edad se cumple en la fecha de la venta, y la vivienda tiene que ser habitual en el sentido del artículo 41 bis del Reglamento: residencia efectiva durante tres años seguidos —con excepciones por matrimonio, separación, traslado laboral, fallecimiento—, y basta con que lo haya sido «hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión» (41 bis.3). Quien se fue a una residencia hace 18 meses y vende ahora, todavía vende su vivienda habitual. Si la vivienda es de dos cónyuges y solo uno tiene 65, solo la mitad de la ganancia está exenta.

Reinversión en otra vivienda habitual (artículo 38.1 y artículo 41 del Reglamento). «Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual». Aquí está la trampa principal: el importe total obtenido no es el precio. El artículo 41.1 del Reglamento dice que «cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará... como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar». Vendes por 260.000 con 60.000 de hipoteca pendiente: tienes que reinvertir 200.000, no 260.000. Y a la inversa, la nueva vivienda puede pagarse con otra hipoteca: lo que cuenta es su valor de adquisición, no el dinero que sale de tu bolsillo, como declaró el Tribunal Supremo en la sentencia 1239/2020, de 1 de octubre, y como recoge la propia AEAT en sus criterios. El plazo son dos años desde la venta, o los dos anteriores si compraste primero (41.3); si reinviertes menos, «solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional» (41.4); y si al final no reinviertes, la ganancia se imputa al año de la venta con complementaria e intereses (41.5).

Renta vitalicia para mayores de 65 (artículo 38.3). Para los inmuebles que no son la vivienda habitual —un piso alquilado, la casa del pueblo—, el mayor de 65 tiene otra salida: destinar lo obtenido, «en el plazo de seis meses», a «constituir una renta vitalicia asegurada a su favor», con un máximo de 240.000 euros. La exención es proporcional a lo destinado, y «la anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia» hace tributar la ganancia.

Hay una cuarta que interesa a menos gente y a la que más la necesita: la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca, y su venta en ejecución hipotecaria, están exentas si el deudor no tiene otros bienes para pagar (33.4.d).

La escala del ahorro: hasta el 30 por ciento desde 2025

Lo que queda de ganancia después del abatimiento y las exenciones entra en la base del ahorro (artículos 46.b y 49) y tributa por las escalas de los artículos 66 y 76, mitad estatal y mitad autonómica, idénticas en toda España:

Ganancia hasta	Tipo total
6.000 €	19 %
50.000 €	21 %
200.000 €	23 %
300.000 €	27 %
En adelante	30 %

El 30 por ciento lo introdujo la disposición final 7.ª de la Ley 7/2024 con efectos desde el 1 de enero de 2025; el 28 por ciento era el tipo de 2023 y 2024, y el 26 por ciento, el de 2021 y 2022. Los 89.000 euros del ejemplo pagan 1.140 + 9.240 + 8.970 = 19.350 euros, un 21,74 por ciento de la ganancia. Es una escala progresiva por tramos, como la general: la pieza sobre las dos escalas de la cuota explica por qué el mínimo personal solo llega aquí cuando la base general no lo absorbe.

Las pérdidas siguen el camino inverso: se compensan con las ganancias del ahorro del mismo año y, si sobra, con hasta el 25 por ciento de los rendimientos del capital mobiliario —intereses, dividendos—, y el resto en los cuatro años siguientes (artículo 49). Nunca con el sueldo. Y hay que declararlas para poder compensarlas: es una de las razones para presentar la renta aunque no se esté obligado.

Cuándo se declara, y qué pasa con la retención

La ganancia se declara en la renta del año de la venta, en la campaña siguiente, y no lleva retención si el comprador es residente; si el vendedor no es residente, el comprador retiene el 3 por ciento (artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Como no hay pago a cuenta, una venta con ganancia grande sale a pagar en junio, y el fraccionamiento del 60/40 del calendario de la renta es la primera herramienta para repartirlo. Y si hubo obras que dieron derecho a las deducciones por eficiencia energética, su coste no es mejora a efectos del valor de adquisición en la parte que ya se dedujo: la Ley no permite el doble beneficio.

Errores que se ven en consultas

1. Precio de venta menos precio de compra. Faltan los impuestos y gastos de la compra, las mejoras y los gastos de la venta. Cada uno baja la ganancia.
2. Reinvertir «lo que me queda» después de cancelar la hipoteca y creer que es todo. Es al revés: hay que reinvertir el precio menos la hipoteca pendiente, y ese suele ser exactamente «lo que queda». El error real es reinvertir menos porque se descontó también la plusvalía o la agencia: el 41.1 solo resta el principal del préstamo.
3. «Tengo 65 años, así que la venta está exenta.» Solo la de la vivienda habitual (41 bis: tres años, o hasta dos años antes); la del piso alquilado, solo con renta vitalicia.
4. Olvidar el abatimiento en la casa de los padres. Comprada antes de 1995, heredada después: la fecha de adquisición del heredero es la del fallecimiento, y el abatimiento se pierde. Comprada por él mismo antes de 1995, se conserva.
5. Aplicar el 26 % o el 27 % como tipo máximo. Es el 30 % desde 2025.
6. No declarar una pérdida. Sin declararla no se compensa, y desde 500 euros obliga a presentar.

Para profundizar

• Ley 35/2006, artículos 33 a 38 y disposición transitoria 9.ª: concepto, valores, exenciones y abatimiento.
• Reglamento del IRPF, artículos 41 y 41 bis: la reinversión con la hipoteca restada y qué es vivienda habitual.
• Agencia Tributaria: qué ocurre cuando vendo un inmueble, con los criterios de la AEAT sobre la reinversión financiada.