Plusvalía municipal en una herencia 2026: los dos métodos y el que hay que pedir

Un segundo impuesto, y va a otra ventanilla

Al heredar un inmueble urbano se pagan dos impuestos distintos. El de Sucesiones, que es autonómico y del que se habla mucho. Y la plusvalía municipal —formalmente, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana—, que es del ayuntamiento y del que casi nadie se acuerda hasta que llega.

El artículo 104.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales grava el incremento de valor de esos terrenos puesto de manifiesto «a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título». Y una herencia es un título.

Quien paga es el que hereda, no la herencia como tal: el sujeto pasivo en las transmisiones lucrativas es el adquirente. En la práctica suele abonarse con cargo al caudal si así se acuerda en la partición, pero la obligación es de quien recibe.

Qué queda fuera

El apartado 2 del artículo 104 delimita el objeto con más finura de lo que parece:

• No está sujeto el incremento de valor de los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
• Sí lo está el de los que deban considerarse urbanos a esos mismos efectos, «con independencia de que estén o no contemplados como tales en el Catastro o en el padrón».
• También el de los terrenos integrados en bienes inmuebles clasificados como de características especiales.

Esa segunda regla importa: lo que decide no es lo que diga hoy el Catastro, sino lo que el terreno deba ser a efectos del IBI.

Los dos métodos, y por qué hay que pedir uno

Aquí está lo que decide el importe, y es donde más gente paga de más.

El método objetivo ocupa los apartados 1 a 4 del artículo 107: se toma el valor catastral del suelo en el momento del devengo y se multiplica por el coeficiente que corresponda al periodo de generación. Sobre esa base se aplica el tipo que fije la ordenanza municipal.

El método de la plusvalía real está en el apartado 5, y su redacción es la clave:

«Cuando, a instancia del sujeto pasivo, conforme al procedimiento establecido en el artículo 104.5, se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.»

Las tres palabras que cambian todo son «a instancia del sujeto pasivo». El ayuntamiento liquida por el método objetivo salvo que se le pida lo contrario y se le aporten los datos. Si no lo pides, no te lo dan — aunque el resultado te sea claramente desfavorable.

La calculadora de esta página compara los dos con tus cifras y te dice cuál te conviene solicitar.

Si no hubo incremento: no sujeción, pero no automática

El artículo 104.5 recoge el supuesto que la reforma del impuesto introdujo:

«No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.»

Y a continuación pone las condiciones, que se olvidan sistemáticamente:

Hay que declarar la transmisión. No es que no haya que hacer nada: hay que declarar y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

Y hay una regla de comparación propia. Como valor de transmisión o de adquisición del terreno se toma, en cada caso, el mayor entre el que conste en el título que documente la operación y el comprobado por la Administración — «sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones».

Ese último inciso es importante: los gastos de notaría, registro o el propio Impuesto de Sucesiones no suman al valor de adquisición para este cálculo. Quien los incluya obtendrá un resultado que la Administración no admitirá.

El cómputo de los años

El artículo 107.4 tiene dos reglas de cómputo que se aplican mal a menudo:

• Se toman años completos, sin tener en cuenta las fracciones de año.
• Si el periodo de generación es inferior a un año, el coeficiente anual se prorratea teniendo en cuenta el número de meses completos, sin considerar fracciones de mes.

Y el periodo máximo es de veinte años: a partir de ahí se aplica el coeficiente de «igual o superior a 20 años», por larga que haya sido la tenencia.

🔴 Los coeficientes de 2026 fueron derogados. Y los de 2025, también

Éste es un caso de vigencia poco frecuente y merece contarse entero, porque cualquier página que publique «los coeficientes de 2026» está publicando una norma que duró un mes.

El artículo 107.4 remata su tabla diciendo que esos coeficientes máximos «serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal». Y el historial del propio precepto documenta dos ciclos completos:

Norma	Qué hizo	Cómo acabó
RD-ley 9/2024, art. 9	Actualizó los coeficientes con efectos desde el 1 de enero de 2025	Derogado. El Congreso lo tumbó y el acuerdo se publicó por Resolución de 22 de enero de 2025
RD-ley 16/2025, art. 18	Actualizó los coeficientes con efectos desde el 1 de enero de 2026	Derogado. Ídem, por Resolución de 27 de enero de 2026

Dos años seguidos el Gobierno actualizó la tabla en diciembre y el Congreso la dejó sin efecto en enero. Los coeficientes máximos vigentes hoy no son los «de 2026» ni los «de 2025»: son los que quedaron tras la última modificación que sigue en pie.

Y una segunda advertencia sobre la misma tabla: son máximos. Cada ayuntamiento puede fijar en su ordenanza coeficientes inferiores, y muchos lo hacen. Los de la calculadora son los topes legales, no necesariamente los tuyos.

Lo que este impuesto no es

Conviene separarlo de sus dos vecinos, porque los tres aparecen en la misma herencia y se confunden:

Impuesto	A quién se paga	Sobre qué
Sucesiones	Comunidad autónoma	El valor de todo lo heredado
Plusvalía municipal	Ayuntamiento	El incremento de valor del suelo urbano
IRPF del causante	Estado	Nada: el artículo 33.3.b) exime la ganancia por causa de muerte

Esa tercera fila es la que más sorprende y está desarrollada en donar en vida o heredar: al heredar no hay ganancia patrimonial en el IRPF, al donar sí.

El Impuesto de Sucesiones, con su cálculo por comunidad, está en la calculadora del Impuesto de Sucesiones, y su trámite y plazos en cómo liquidarlo con el modelo 650.

Errores frecuentes

• Dar por hecho que el ayuntamiento aplicará el método más favorable. El real solo se aplica a instancia del sujeto pasivo.
• No declarar cuando no hubo incremento. La no sujeción exige declarar y aportar los títulos.
• Sumar gastos e impuestos al valor de adquisición. El artículo 104.5 lo excluye expresamente.
• Usar los coeficientes publicados «para 2026». Fueron derogados en enero.
• Aplicar los coeficientes máximos como si fueran los del municipio. Son topes; la ordenanza puede bajarlos.
• Contar fracciones de año. Solo cuentan los años completos.
• Olvidar que se paga aparte del Impuesto de Sucesiones, en otra administración y con otros plazos.

Pasos siguientes

Si la herencia incluye inmuebles, conviene calcular los dos impuestos a la vez antes de aceptar: el de Sucesiones con la calculadora por comunidad y la plusvalía con la de esta página. Y si el conjunto sale por encima de lo que la herencia vale, la decisión de aceptar o renunciar tiene sus propias reglas y es irreversible.