Comunidades de propietarios: derechos del inquilino, mayorías y derramas (2026)

Marco legal de las comunidades de propietarios

Las comunidades de propietarios en España se rigen por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH). En Cataluña, además, se aplica el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, con algunas particularidades.

Esta normativa regula:

• Los derechos y obligaciones de propietarios y, en menor medida, de inquilinos.
• Las mayorías necesarias para adoptar acuerdos en junta.
• Los gastos comunes: cuotas ordinarias, derramas extraordinarias, fondo de reserva.
• El régimen de obras: cuándo son obligatorias, quién paga.
• La administración: presidente, secretario, administrador.

Derechos y obligaciones de los propietarios

Derechos

• Uso exclusivo de su vivienda o local privativo, dentro del respeto a las normas de convivencia.
• Copropiedad de los elementos comunes: portal, escaleras, ascensor, cubierta, fachada, instalaciones generales.
• Voz y voto en juntas, siempre que esté al corriente del pago de las cuotas.
• Acceso a la documentación de la comunidad: cuentas, actas, presupuestos.

Obligaciones

• Mantener su vivienda o local en buen estado para no perjudicar al edificio o a otros propietarios.
• Permitir el acceso a su vivienda para reparaciones que afecten al inmueble común.
• Contribuir a los gastos generales según su cuota de participación.
• Aportar al fondo de reserva: mínimo 10 por ciento del presupuesto ordinario.
• Comunicar cualquier cambio de titularidad o de inquilino.

Posición del inquilino en la comunidad

El inquilino no es parte de la comunidad. Aunque viva en el inmueble, sus derechos y deberes con la comunidad son indirectos:

Derechos del inquilino

• Uso de las instalaciones comunes (ascensor, portal, escaleras) según el contrato y las normas internas.
• Puede asistir a las juntas solo si el propietario lo autoriza.
• Puede votar en juntas solo si el propietario le otorga representación expresa por escrito (en aquella junta concreta).

Obligaciones del inquilino

• Respetar las normas de convivencia del estatuto y del régimen interior.
• No realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (artículo 7.2 LPH).
• En caso de incumplimiento grave, puede ser sometido a procedimiento de cesación de actividad.

Quién paga los gastos: por defecto, el arrendador

El propietario es el responsable ante la comunidad de las cuotas y derramas. Las partes pueden pactar en el contrato que el inquilino asuma todos o parte de los gastos comunes, pero ese pacto es inter partes: la comunidad sigue reclamando al propietario si no se paga.

Las mayorías para los acuerdos

La adopción de acuerdos en junta requiere distintos quórum y mayorías según la materia:

Unanimidad

• Modificación de estatutos o título constitutivo.
• Cambios en la descripción del inmueble o de los elementos privativos.
• Disposición sobre elementos comunes que afecten esencialmente al título.

Tres quintas partes (3/5)

• Establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia.
• Acuerdos sobre arrendamiento de elementos comunes (cubierta, fachada, etc.).
• Limitar o prohibir el alquiler turístico en el edificio.

Mayoría de propietarios y cuotas

• Ascensor y supresión de barreras arquitectónicas (artículo 17.2), incluso cuando el acuerdo implique modificar el título o los estatutos — y con una consecuencia que sorprende: adoptado válidamente, obliga al pago aunque el importe anual exceda de doce mensualidades.
• Eficiencia energética acreditable y renovables de uso común (artículo 17.2, párrafo tercero): mayoría simple, con la condición de que el coste anual repercutido, descontadas las ayudas, no supere doce mensualidades ordinarias.
• Los demás acuerdos no reservados a mayoría cualificada (artículo 17.7); en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes.

Un tercio (1/3)

• Instalación de infraestructuras de telecomunicaciones (antenas colectivas, fibra óptica).
• Aprovechamiento de energías renovables (placas, aerotermia, geotermia) y nuevos suministros energéticos (artículo 17.1). El coste no puede repercutirse a quien no votó a favor.

El detalle acuerdo a acuerdo — con la respuesta a «¿me obliga aunque vote en contra?» — está en el selector del principio de esta página, con el apartado del artículo 17 citado en cada caso.

Derramas y gastos extraordinarios

Cuando los gastos ordinarios no alcanzan, la comunidad acuerda derramas para cubrir obras o reparaciones extraordinarias.

Derramas obligatorias para todos

• Obras de conservación: necesarias para que el edificio cumpla las condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad. Obligan incluso a quien votó en contra.
• Obras de seguridad: imposibles de aplazar sin riesgo para personas o el edificio.
• Obras de accesibilidad universal: obligatorias incluso si superan las 12 mensualidades, según jurisprudencia consolidada y previsión expresa del artículo 10.1.b LPH.

Mejoras no necesarias (con régimen distinto)

Si la comunidad acuerda una mejora no necesaria (por ejemplo, una piscina nueva, una zona deportiva, una decoración costosa) y el coste supera tres mensualidades ordinarias:

• Quien votó en contra no está obligado a pagar.
• Tampoco puede usar la mejora.
• La cuota correspondiente la asumen los propietarios que votaron a favor.

Quién paga si vendo el inmueble

La afección real del artículo 9.1.e LPH establece que el inmueble responde de las deudas con la comunidad por las cuotas del año en curso y los tres anteriores. En Cataluña, el año en curso y los cuatro anteriores.

Esto significa que si compras un piso con deudas a la comunidad, esas deudas pueden reclamarse al inmueble (no a ti personalmente, pero el inmueble responde). Por eso, antes de comprar, conviene pedir a la comunidad un certificado de cuota corriente.

Obligaciones del fondo de reserva

El artículo 9.1.f LPH obliga a constituir un fondo de reserva de la comunidad con cantidad no inferior al 10 por ciento del último presupuesto ordinario.

Características:

• Cada propietario contribuye según su cuota de participación.
• Se destina a atender obras y reparaciones extraordinarias o de conservación urgentes.
• No se puede usar para gastos ordinarios.
• Si se agota, la siguiente junta debe acordar reposición.

La obligación fiscal que casi ninguna comunidad tiene en el radar

Una comunidad de propietarios no tributa como una empresa, pero sí puede tener una obligación informativa ante Hacienda: la declaración anual de operaciones con terceras personas. Si en el año has pagado a un mismo proveedor —la empresa de limpieza, la de mantenimiento del ascensor, la constructora de una obra— por encima del umbral legal, la comunidad tiene que declararlo, y quien responde de ese trámite es el administrador o el presidente. Es la obligación que más se descubre tarde, porque no viene con recibo ni con recordatorio. Quién está obligado, qué operaciones entran y con qué clave, en el modelo 347: quién está obligado y qué operaciones entran, que lleva un comprobador para resolverlo sobre tus cifras.

Particularidades de Cataluña

El Libro Quinto del Código Civil de Cataluña establece variaciones respecto a la LPH nacional:

• Mayorías cualificadas: típicamente cuatro quintas partes (4/5) para modificar estatutos o realizar innovaciones que afecten a la estructura, frente a la unanimidad o 3/5 de la LPH.
• Afección real: cubre el año en curso y los cuatro años anteriores (en LPH nacional son tres).
• Procedimiento de adopción: similar pero con detalles propios sobre convocatoria, asistencia y votación.
• Concepto de propiedad horizontal: incluye supuestos no previstos en la LPH nacional.

Cómo se reclama una deuda con la comunidad

El procedimiento monitorio del artículo 21 LPH y la LEC:

1. Junta acuerda la liquidación de la deuda con identificación clara del moroso.
2. Notificación al deudor del acuerdo con los datos de la deuda.
3. Demanda monitoria en el juzgado del lugar del inmueble.
4. Requerimiento al deudor por 20 días para pagar u oponerse.
5. Si no paga ni se opone: ejecución forzosa, embargo del inmueble si fuera necesario.

Es un procedimiento rápido y eficaz, pensado para evitar que un moroso afecte económicamente al resto de la comunidad.

Pisos turísticos: la junta decide, y desde 2026 también los aprueba

El artículo 17.12 LPH, en su redacción vigente (Real Decreto-ley 7/2026), exige acuerdo expreso de tres quintas partes (3/5) de propietarios y de cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad de vivienda de uso turístico. El «apruebe» es la novedad que cambia el tablero: el piso turístico nuevo necesita el visto bueno expreso de la junta — el silencio de la comunidad ya no basta.

Con la misma mayoría, la junta puede fijar cuotas especiales de gastos o un incremento de la participación en gastos comunes de esa vivienda, con el tope de un 20 % de incremento.

Dos límites que conviene conocer antes de la junta:

• Sin efectos retroactivos: el acuerdo no alcanza a la actividad turística que ya venía ejerciéndose conforme a la normativa sectorial.
• Inscrito en el Registro de la Propiedad, el acuerdo vincula también a los adquirentes posteriores.

Errores frecuentes

1. Inquilino votando en junta sin representación expresa: la votación es nula y el propietario puede impugnar.
2. No pagar derramas porque "no afecta a tu vivienda": la afección real persigue al inmueble. Si vendes, el comprador puede reclamarte la deuda.
3. Confiar en la prescripción ordinaria de 5 años: las derramas tienen plazos específicos de afección real (3 o 4 años), distintos a la prescripción general.
4. Acuerdo de mayoría simple para obra que requiere 3/5: el acuerdo es impugnable ante los tribunales — la acción caduca a los tres meses desde su adopción, o al año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes, el plazo cuenta desde que se les comunica (artículo 18.3 LPH). Y para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda.
5. No constituir el fondo de reserva del 10 por ciento: incumple el artículo 9.1.f y deja a la comunidad sin colchón para la obra urgente — que acabará llegando como derrama con prisas.

Para profundizar

Para entender el régimen general de los arrendamientos de vivienda y cómo se relacionan con la comunidad: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para conocer si las cuotas de comunidad que pagas como propietario son deducibles en IRPF: IRPF del arrendador y deducciones.

Para saber cómo afecta la subida de gastos de comunidad a la actualización anual de la renta del alquiler: actualización de renta del alquiler en 2026.