Contrato de arrendamiento de local comercial 2026: modelo, fianza de dos meses e indemnización del artículo 34 LAU

El alquiler de local es otro mundo: aquí manda el contrato

El arrendamiento de un local comercial es, en la terminología de la Ley de Arrendamientos Urbanos, un arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3). Y esa etiqueta cambia la regla de juego entera: el artículo 4.3 dispone que estos contratos «se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil».

Traducido: casi todo lo que en vivienda es imperativo, en el local es negociable — y lo que el contrato calle lo decidirá el Título III de la LAU. Por eso un contrato de local mal redactado es mucho más peligroso que uno de vivienda: no hay una red legal de protección debajo. Con un matiz técnico que casi nadie usa a su favor: la exclusión de los preceptos de la LAU «deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos» (artículo 4.4). Una renuncia genérica no excluye nada.

El generador de arriba produce el contrato cláusula a cláusula con las dos decisiones críticas — cesión y artículo 34 — tomadas a la vista, no enterradas en el redactado.

Las siete diferencias que importan frente al alquiler de vivienda

#	Materia	Vivienda habitual	Local comercial (uso distinto)
1	Duración	Prórroga obligatoria hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), art. 9	La pactada, sin prórroga obligatoria (art. 4.3)
2	Fianza legal	1 mensualidad (art. 36.1)	2 mensualidades (art. 36.1)
3	Garantías adicionales	Topadas a 2 mensualidades en contratos de hasta 5/7 años (art. 36.5)	Sin tope legal: libre pacto
4	Actualización de renta	Régimen imperativo del art. 18, con el tope vigente	Libre pacto
5	Cesión y subarriendo	Prohibidos sin consentimiento escrito (art. 8)	Libres, con elevación de renta del 10/20 % y notificación en 1 mes (art. 32)
6	IVA	Exento (art. 20.Uno.23.º LIVA)	Sujeto al 21 % (art. 90.Uno LIVA)
7	Retención IRPF/IS	No	19 % si el arrendatario es empresa o autónomo (art. 101.8 LIRPF)

Y una octava que actúa al final del contrato: la indemnización por clientela del artículo 34, que no existe en vivienda y que merece sección propia.

La indemnización por clientela (artículo 34): dónde se juega el dinero un local

Cuando el contrato se extingue por transcurso de su término, el arrendatario que llevaba años generando clientela en ese local puede tener derecho a una compensación. Los requisitos del artículo 34 son acumulativos:

1. En el local se ha ejercido durante los últimos cinco años una actividad comercial de venta al público.
2. El arrendatario manifestó con cuatro meses de antelación al vencimiento su voluntad de renovar por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado (la que pacten las partes o, en su defecto, la que fije el árbitro que designen).

Cumplidos ambos, la cuantía depende de qué pase después:

• Si el arrendatario reabre la misma actividad en el mismo municipio dentro de los seis meses siguientes: la indemnización cubre los gastos del traslado y los perjuicios por la pérdida de clientela, comparada con la de los seis primeros meses de la nueva ubicación.
• Si no reabre (o abre otra cosa) y el arrendador o un tercero explotan en el local, en esos seis meses, la misma actividad o una afín: una mensualidad por cada año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Son afines las actividades típicamente aptas para aprovechar, aunque solo en parte, la clientela captada.

La renuncia: válida, habitual y con un requisito de forma

Como todo el Título III, el artículo 34 es dispositivo: cabe pactar su exclusión, y los contratos que redactan los arrendadores la incluyen casi siempre. Pero la exclusión debe ser expresa y referida al precepto concreto (artículo 4.4 LAU). Si eres el arrendatario de un negocio de venta al público, esa cláusula puede costarte hasta dieciocho mensualidades: negóciala, no la firmes por inercia. El generador de esta página deja la decisión a la vista con su aviso correspondiente.

⚠️ Para contratos de local anteriores al 9 de mayo de 1985 rige un régimen transitorio distinto (disposición transitoria tercera de la LAU), con su propia indemnización de dieciocho mensualidades y un derecho preferente a permanecer. Si tu contrato es de renta antigua, tu caso no es el de esta guía.

Cesión y subarriendo del local: libres, pero con peaje (artículo 32)

Al revés que en vivienda, si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar o ceder el contrato sin consentimiento del arrendador. El equilibrio lo ponen tres reglas del artículo 32:

• El arrendador puede elevar la renta un 10 % en caso de subarriendo parcial, y un 20 % en caso de cesión o subarriendo total.
• La fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se considera cesión — pero también da derecho a la elevación del 20 %.
• Cesión y subarriendo deben notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concierten.

El incumplimiento tiene dientes: el artículo 35 permite al arrendador resolver el contrato de pleno derecho por la cesión o el subarriendo que incumpla el artículo 32 — además de por impago de renta o fianza, daños dolosos, obras no consentidas o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (por remisión al artículo 27.2). Si el impago desemboca en juicio, el camino es el mismo que en vivienda: el desahucio por impago, con su requerimiento previo.

Todo el artículo 32 es dispositivo: el contrato puede excluirlo y exigir consentimiento escrito para cualquier cesión o subarriendo. Es la primera casilla que un arrendador querrá marcar en el generador — y la primera cláusula que un arrendatario con planes de traspaso debe vigilar.

IVA y retención: la renta del local no es la cifra del contrato

Dos capas fiscales que en vivienda no existen:

IVA, siempre. La exención de arrendamientos del artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA alcanza a los edificios «destinados exclusivamente a viviendas» — el local queda fuera, así que la operación está sujeta y no exenta al tipo general del 21 % (artículo 90.Uno). El arrendador repercute el IVA en factura y lo ingresa con sus autoliquidaciones; el arrendatario, si es sujeto pasivo con derecho a deducción, lo recupera.

Retención del 19 %, casi siempre. Cuando el arrendatario es una persona jurídica o un autónomo que paga la renta en el ejercicio de su actividad (artículo 76 del Reglamento del IRPF), debe practicar una retención del 19 % sobre la renta sin IVA (artículo 101.8 de la Ley del IRPF) e ingresarla trimestralmente en la AEAT mediante el modelo 115. Con un ejemplo: renta de 1.000 € → factura de 1.000 + 210 de IVA − 190 de retención = 1.020 € a pagar, y 190 € que el arrendador recuperará al declarar.

Las tres excepciones a la retención (artículo 75.3.g del Reglamento), que aquí se resumen porque afectan a lo que firmas — el detalle de cada una, con el comprobador y la obligación de presentar el modelo, está en cuándo se retiene el 19 % del alquiler y cómo se presenta el modelo 115:

Excepción	Condición
Rentas pequeñas	Las satisfechas a un mismo arrendador no superan 900 € anuales
Arrendador profesional del grupo 861	Tributa por el IAE de arrendamiento con cuota no cero y lo acredita ante el arrendatario
Vivienda para empleados	Arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados

Y una obviedad que evita sustos: quien alquila un local como particular, fuera de toda actividad económica, no está entre los obligados a retener del artículo 76.

Duración: lo que pasa cuando el contrato no dice nada

Sin prórroga obligatoria, la duración del local es puro pacto — y por eso el error más caro es dejarla ambigua. Dos reglas supletorias conviene conocer:

• Tácita reconducción (artículo 1566 del Código Civil): si al vencer el contrato el arrendatario sigue en el local quince días con aquiescencia del arrendador, el arrendamiento se renueva por el período que resulta del artículo 1581 (por meses, si la renta es mensual) — no por la duración original.
• La prórroga indefinida no vale: el Tribunal Supremo (sentencia de 9 de septiembre de 2009) anuló una cláusula de prórroga forzosa para el arrendador sin límite temporal, por contradecir la temporalidad esencial del arrendamiento (artículo 1543 del Código Civil). Si quieres un contrato largo, pacta años concretos.

Para negocios que dependen de la ubicación, la duración corta es una espada de Damocles: cada renovación es una renegociación de renta sin red. Pactar plazos largos con rentas escalonadas suele proteger a las dos partes.

Para profundizar

La comparación conceptual completa entre los dos regímenes de la LAU está en el pilar del cluster: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para el detalle de la fianza y su depósito autonómico, comunidad a comunidad: cuánta fianza se puede pedir en un alquiler.

Si lo que necesitas es el contrato de vivienda habitual, su generador vive en: cláusulas y contrato de arrendamiento de vivienda.