Cuánta fianza puedo pedir como arrendador y cómo se devuelve (2026)

¿Quién es el arrendador y quién el arrendatario?

La confusión es más común de lo que parece, y conviene despejarla antes de hablar de fianzas. El artículo 1546 del Código Civil lo define literalmente: «se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa» —el propietario o quien alquila la vivienda— y «arrendatario al que adquiere el uso de la cosa» y «se obliga a pagar» —el inquilino.

En materia de fianza, los papeles quedan así: el arrendatario (inquilino) entrega la fianza al firmar; el arrendador (propietario) la recibe, tiene la obligación de depositarla en el organismo autonómico donde exista esa obligación, y debe devolverla al final del contrato si no hay daños ni deudas pendientes. Las obligaciones de conservación de la vivienda también se reparten: las reparaciones necesarias para la habitabilidad son del arrendador y las pequeñas reparaciones por el uso ordinario, del arrendatario, como detalla la guía de reparaciones y obras en el alquiler.

La fianza legal: cuánto pedir según el tipo de contrato

El artículo 36.1 de la LAU establece la fianza obligatoria en metálico al firmar el contrato:

• Vivienda habitual: una mensualidad de renta.
• Uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, alquiler de temporada, naves industriales, garajes alquilados sueltos): dos mensualidades de renta.

Es fianza legal, no contractual: ni el arrendador puede renunciar a exigirla, ni el inquilino puede negarse a entregarla. La cantidad debe entregarse en metálico en el momento de la firma o de la entrega de llaves, según se haya pactado.

Garantías adicionales: cuándo y hasta cuánto

Más allá de la fianza legal, las partes pueden pactar garantías adicionales: avales bancarios, depósitos suplementarios, fiadores solidarios, seguros de impago. Las reglas son distintas según el tipo de contrato:

En vivienda habitual: tope de dos mensualidades

El Real Decreto-ley 7/2019 reformó la LAU para topar las garantías adicionales en vivienda. Durante los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), las garantías adicionales no pueden exceder de dos mensualidades de renta.

Sumando fianza legal (1 mes) y garantías adicionales (máx 2 meses), el tope total que puede exigirse al inquilino al inicio del contrato es de tres mensualidades de renta. Cualquier exigencia por encima de esta cifra es ilegal y el inquilino puede impugnarla.

En uso distinto: libertad de pacto

En locales, oficinas y demás contratos de uso distinto, no hay tope legal para las garantías adicionales. Las partes pueden pactar avales bancarios indefinidos, depósitos elevados, fiadores solidarios. Esta libertad refleja que en uso distinto la LAU asume mayor capacidad negociadora del arrendatario (típicamente, un profesional o empresa).

Depósito en el organismo autonómico

El arrendador tiene obligación legal de depositar el importe de la fianza legal en el organismo de su comunidad autónoma — cada una tiene el suyo, con su plazo y su trámite:

Comunidad	Organismo y trámite
Madrid	Agencia de Vivienda Social — fianzas de arrendamiento. Plazo de depósito en régimen general: 30 días
Cataluña	INCASÒL — dipòsit de fiances. Plazo: dos meses desde la firma; la devolución al arrendador, en 21 días
Galicia	IGVS — depósito de fianzas (Decreto 42/2011; trámite VI436A de la sede de la Xunta)
Comunitat Valenciana	Generalitat, vía la Agència Tributària Valenciana (modelos 806 presencial y 816 telemático; Decreto 46/2022)
País Vasco	Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco
Resto	Busca «depósito de fianza de arrendamiento» en la sede de tu comunidad

⚠️ Andalucía es ahora la excepción. Para los contratos celebrados desde el 24 de enero de 2026, la Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 5/2025) suprimió la obligación de depositar la fianza ante la Administración, según informa la nota oficial de AVRA. Los contratos con fecha hasta el 23 de enero de 2026 inclusive mantienen la obligación, y las fianzas ya depositadas se devuelven conforme los contratos se vayan extinguiendo, a solicitud del interesado y con un mes de plazo de tramitación. La fianza entre las partes (art. 36 LAU) no cambia: lo que desaparece en Andalucía es el depósito administrativo.

La fianza se mantiene depositada hasta la finalización del contrato; entonces el arrendador solicita la devolución al organismo para reembolsarla al inquilino (Madrid · Andalucía · Cataluña).

El incumplimiento del depósito puede acarrear sanciones administrativas (varía por CCAA, generalmente entre 100 y 6.000 euros; en Galicia, la multa por no depositar no puede ser inferior al doble de lo adeudado). Tampoco impide al arrendador reclamar daños al inquilino, pero sí lo expone administrativamente.

La devolución de la fianza al fin del contrato

Plazo razonable

La LAU no fija un plazo exacto para la devolución. La práctica habitual y jurisprudencial:

• En el momento de la entrega de llaves: si arrendador e inquilino comprueban juntos el estado del inmueble y no hay daños ni deudas, la devolución debe ser inmediata.
• Hasta un mes: si el arrendador necesita tiempo para verificar el estado, comprobar lecturas de suministros y comparar con el inventario inicial, dispone de un margen razonable de hasta un mes.
• Pasado un mes desde la entrega de llaves: la fianza pendiente devenga interés legal del dinero a favor del inquilino, según el artículo 36.4 LAU. El interés legal en 2026 es del 3,25 por ciento.

Causas legítimas de retención

El arrendador puede retener parte o toda la fianza si concurren:

• Rentas impagadas: incluidas las del periodo de aviso de salida si el inquilino se ha marchado sin cumplir.
• Suministros impagados: agua, luz, gas, comunidad, basuras, teléfono. Si quedan a nombre del inquilino y este los deja sin pagar, el arrendador puede asumirlos y retener.
• Daños imputables al inquilino: roturas, agujeros, manchas, deterioro que excede el uso razonable. Hay que distinguir del uso normal (deterioro natural por el paso del tiempo), que asume el arrendador.

Cualquier retención debe justificarse documentalmente: facturas de reparación, presupuestos, recibos impagados. El inquilino tiene derecho a saber exactamente qué se le retiene y por qué. Si no acepta la justificación, puede reclamar judicialmente.

Cómo se reclama una fianza no devuelta

Si el arrendador no devuelve la fianza pasado el plazo razonable:

1. Reclamación amistosa por escrito: burofax con acuse de recibo dando un plazo (10-15 días) para devolver. Sirve como prueba si hay que acudir a juicio.
2. Conciliación previa: opcional pero útil. Algunas comunidades autónomas tienen servicios de mediación gratuita.
3. Demanda judicial: si la cantidad es inferior a 2.000 euros, no requiere abogado ni procurador. Se tramita por juicio verbal en el juzgado de primera instancia del lugar del inmueble. La sentencia obliga a devolver principal e intereses legales.

Actualización de la fianza con subidas de renta

Durante los primeros cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), la fianza permanece fija aunque la renta suba por actualización anual. El artículo 36.2 LAU lo establece expresamente.

A partir de ese plazo y para sucesivas prórrogas, el arrendador puede exigir que la fianza se actualice para seguir equivaliendo a una mensualidad de la nueva renta (o dos en uso distinto). El inquilino debe complementar la diferencia o el arrendador puede no aceptar la prórroga.

Errores frecuentes que se ven en consultas

1. Pedir 4 o 5 mensualidades en vivienda. Es directamente ilegal por el tope de tres mensualidades del RDL 7/2019. El inquilino puede negarse y el contrato se firma con el tope legal.
2. No depositar la fianza en el organismo autonómico. Sanción administrativa garantizada si la administración detecta. Y no exime de devolverla al inquilino al fin del contrato.
3. Retener la fianza sin justificar. El inquilino reclama, el juzgado obliga a devolver más intereses, y suele imponer las costas al arrendador.
4. Confundir uso normal con daño imputable. Pintar la pared o cambiar las juntas del baño es desgaste normal. Descontarlo de la fianza expone a impugnación judicial.
5. No actualizar la fianza al renovar. Pasado el plazo mínimo, si el arrendador no exige actualización en cada renovación, no puede reclamarla retroactivamente.

Para profundizar

Para entender los tipos de contrato y cuándo aplica cada régimen de fianza: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para saber cómo se actualiza la renta del alquiler en 2026 y cómo afecta a la fianza: actualización de renta del alquiler.

Para conocer las consecuencias económicas si el inquilino desiste antes de tiempo: desistimiento del inquilino y penalización.