Reparaciones y obras en un alquiler: quién paga qué (arts. 21-22 LAU)

La regla básica: tres bloques, tres responsables

La Ley de Arrendamientos Urbanos reparte la responsabilidad económica de las obras y reparaciones en tres categorías diferenciadas:

1. Obras de conservación (artículo 21): a cargo del arrendador, sin subida de renta.
2. Pequeñas reparaciones del uso ordinario: a cargo del inquilino.
3. Obras de mejora (artículo 22): a cargo del arrendador, con derecho a subir renta tras 5 o 7 años bajo ciertas condiciones.

A esto se añade un cuarto bloque que en la práctica es muy importante: las obras derivadas de una ITE o IEE, que son obras de conservación impuestas por la administración.

Obras de conservación: artículo 21 LAU

El artículo 21 LAU establece la regla general: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido.

Qué incluye

Son obras de conservación las necesarias para que la vivienda siga siendo habitable:

• Estructura y elementos generales: cubierta, paredes maestras, instalaciones generales del edificio.
• Instalaciones de la vivienda: fontanería, electricidad, calefacción, gas, evacuación de aguas.
• Equipos esenciales: caldera, calentador, termo eléctrico (cuando son del arrendador y no aportados por el inquilino).
• Carpintería y cerramientos: ventanas, puertas, persianas que dejen de cumplir su función por desgaste.

Coste y renta

A cargo del arrendador, sin derecho a elevar la renta por ello. Es lo que se llama obra "obligatoria" para mantener el uso pactado.

Excepción: deterioro imputable al inquilino

Si el deterioro se debe a mal uso o negligencia del inquilino, la reparación corre a cargo de éste. La carga de probar la imputación recae en el arrendador.

Obligaciones del inquilino

• Comunicar la necesidad de la reparación al arrendador lo antes posible.
• Permitir el acceso del arrendador o sus técnicos cuando sea necesario.
• En caso de urgencia para evitar un daño inminente, puede realizar la reparación y exigir el reembolso al arrendador (artículo 21.3 LAU).

Pequeñas reparaciones: artículo 21.4 LAU

Las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por uso ordinario son responsabilidad del inquilino. La línea entre pequeña reparación y obra de conservación es de jurisprudencia, pero la práctica habitual incluye en pequeña reparación:

• Atascos de desagüe puntuales por residuos cotidianos.
• Reparación de cisterna o flotador.
• Sustitución de juntas de griferías o sanitarios.
• Bombillas, fluorescentes y elementos de iluminación de bajo coste.
• Pequeñas averías de persianas por uso normal.
• Pintura puntual de zonas con daños menores por uso.

Cuándo deja de ser pequeña reparación

Cuando la avería:

• Excede lo cotidiano (rotura completa de cisterna, cambio de tuberías).
• Afecta a la habitabilidad del inmueble.
• Tiene un coste significativo (criterio de razonabilidad).

En esos casos pasa a ser obra de conservación y la asume el arrendador.

Obras de mejora: artículo 22 LAU

Las obras de mejora son aquellas que mejoran el inmueble sin ser estrictamente necesarias para la habitabilidad. Por ejemplo: cambio de carpintería por una más eficiente, instalación de aire acondicionado, mejora de aislamientos, reforma estética importante.

Decisión del arrendador

El arrendador puede realizarlas. El inquilino debe soportarlas si no pueden retrasarse hasta el fin del contrato. La empresa propietaria debe avisar con tres meses de antelación indicando:

• Naturaleza de la obra.
• Comienzo y duración previsibles.
• Coste estimado.

Compensaciones al inquilino

Durante la obra:

• Si dura más de 20 días, derecho a reducción proporcional de la renta por la parte de vivienda de la que se vea privado.
• Si la obra es tan invasiva que impide el uso de la vivienda, derecho a suspensión del contrato sin pago de renta.

Subida de renta tras la obra: artículo 19 LAU

Si la obra es de mejora y se cumplen condiciones, el arrendador puede aumentar la renta:

• Solo tras los primeros 5 años de contrato (7 si el arrendador es persona jurídica).
• El aumento debe ser proporcional al coste de la obra.
• Tope general: 20 por ciento de la renta vigente.
• En zonas tensionadas: límites adicionales según el régimen del SERPAVI.

La obra debe ser realmente de mejora. Una obra de conservación disfrazada de mejora no permite subir renta.

Obras impuestas por una ITE o IEE

La Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) son evaluaciones administrativas obligatorias para determinados edificios. Cuando detectan deficiencias, la administración impone obras correctoras.

Naturaleza jurídica

Estas obras se consideran obras de conservación obligatorias impuestas por la administración. Lo confirma:

• La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
• La STS 1366/2021.

Quién paga y consecuencias en la renta

• A cargo del arrendador, como cualquier obra de conservación.
• No permite subir la renta: el artículo 21 LAU lo prohíbe.
• Excepciones muy estrechas: contratos muy antiguos (anteriores a 1985) con disposiciones transitorias específicas.

Cuadro resumen de responsabilidades

Tipo de obra	Quién paga	¿Sube el alquiler?
Conservación / habitabilidad	Arrendador	No
Pequeñas reparaciones (uso ordinario)	Inquilino	No
Mejoras (tras 5 o 7 años)	Arrendador	Sí (con límites del art. 19)
Obligatorias (ITE / IEE)	Arrendador	No
Daños por mal uso del inquilino	Inquilino	No

Casos prácticos

Caso 1: caldera averiada por desgaste

• Vivienda de 8 años, caldera del arrendador, deja de funcionar por desgaste de pieza.
• Resultado: obra de conservación. Arrendador paga reparación o sustitución, sin subida de renta.

Caso 2: atasco recurrente por mal uso

• Inquilino tira toallitas húmedas al inodoro durante un año.
• Atascos repetidos, finalmente rotura de tubería.
• Resultado: pequeñas reparaciones inicialmente a cargo del inquilino. La rotura final, si se acredita el mal uso, también va a cargo del inquilino.

Caso 3: cambio de carpintería para eficiencia energética

• Arrendador decide cambiar todas las ventanas a doble cristal con cámara.
• Coste 8.000 euros. Vivienda con contrato de 6 años de duración.
• Resultado: obra de mejora del artículo 22. Arrendador paga, debe avisar con 3 meses, inquilino soporta con derecho a rebaja si excede 20 días. Tras los 5 años de prórroga obligatoria, el arrendador puede subir renta proporcionalmente al coste, con tope del 20 por ciento.

Caso 4: obra obligatoria por ITE

• Edificio antiguo. ITE detecta deficiencias en cubierta y fachada.
• Obras de rehabilitación de 50.000 euros que afectan al edificio durante 4 meses.
• Resultado: obra de conservación obligatoria. Arrendador (o comunidad) paga. No puede repercutir al inquilino en forma de subida de renta. Inquilino tiene derecho a rebaja proporcional si la obra dura más de 20 días.

Cómo gestionar correctamente las obras

Para el inquilino

1. Comunicar la necesidad de reparación al arrendador por escrito (email, mensaje con acuse).
2. Documentar el problema con fotos y vídeos fechados.
3. Conservar justificantes de cualquier reparación que asuma.
4. No realizar reparaciones grandes sin autorización salvo urgencia real.
5. En obras de mejora del arrendador: registrar la duración y los días sin uso para reclamar reducción si procede.

Para el arrendador

1. Responder con prontitud a las comunicaciones del inquilino sobre averías.
2. Distinguir desde el inicio si es conservación, pequeña reparación o mejora.
3. En obras de mejora: avisar con 3 meses de antelación y por escrito.
4. Documentar el coste de las obras de mejora para justificar futura subida de renta.
5. Cumplir las ITE sin trasladar coste al inquilino vía subida de renta.

Errores frecuentes

1. Cobrar al inquilino reparaciones grandes: si exceden lo cotidiano, son del arrendador.
2. Subir la renta tras una conservación: ilegal, el inquilino puede reclamar.
3. No avisar de obras de mejora con 3 meses: defecto formal que impide la subida posterior.
4. El inquilino encarga reparaciones grandes sin autorización: puede no recuperar el dinero salvo urgencia probada.
5. No reclamar rebaja por obras largas: si el inquilino no la reclama en plazo razonable, la pierde.

Para profundizar

Para entender los tipos de contrato y qué régimen de obras aplica: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para conocer cómo se reparten obras y derramas en la comunidad de propietarios: comunidades de propietarios.

Para saber cómo redactar cláusulas válidas sobre obras y reparaciones en el contrato: cómo redactar un contrato de arrendamiento válido.