Cómo redactar un contrato de arrendamiento de vivienda válido (2026)

Antes de redactar: marco legal aplicable

Un contrato de arrendamiento de vivienda válido en España debe respetar tres bloques normativos:

1. La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU): régimen general.
2. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: reformas relevantes desde mayo de 2023.
3. El Real Decreto-ley 8/2026: tope del 2 por ciento a la actualización anual hasta 2027.

Más, en su caso, normativa autonómica (especialmente Cataluña con el Decreto ley 1/2025) y municipal.

Conocer la regla imperativa que aplica a cada cláusula es la diferencia entre un contrato sólido y uno impugnable.

¿Y el alquiler de una habitación? LAU o Código Civil

Antes de usar un modelo de contrato de vivienda para alquilar una habitación, conviene saber que probablemente no es el régimen aplicable. El artículo 2.1 de la LAU define el arrendamiento de vivienda como el que recae sobre una edificación cuyo «destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario» — y la LAU no contiene una categoría de «alquiler de habitación». La posición doctrinal mayoritaria, especialmente cuando el arrendador convive en la misma vivienda, es que el contrato se rige por lo pactado y, supletoriamente, por el Código Civil (art. 1255 CC), no por la LAU. No hay una sentencia del Tribunal Supremo que resuelva el caso de forma directa, y la calificación depende de las circunstancias: si la habitación funciona de hecho como vivienda habitual del inquilino, la aplicación de la LAU puede discutirse.

Las consecuencias prácticas de quedar fuera de la LAU son grandes: sin prórroga obligatoria de 5 años (art. 9 LAU) ni tácita de 3 (art. 10), sin fianza legal obligatoria (art. 36) — todo queda a lo que se pacte, y en lo no pactado rigen las reglas del Código Civil: duración por periodos según cómo se fijó la renta (art. 1581 CC) y tácita reconducción si el inquilino sigue 15 días tras el vencimiento con aquiescencia del arrendador (art. 1566 CC). La consecuencia de redacción: en un contrato de habitación, la duración, el preaviso y la garantía hay que escribirlos, porque no hay red legal supletoria de la LAU que los complete.

Bloque 1: identificación de partes y vivienda

Identificación de las partes

El contrato debe recoger con claridad:

• Arrendador: nombre, apellidos, NIF/NIE, domicilio. Si es persona jurídica: denominación social, CIF, domicilio social, representante legal con poder.
• Arrendatario: nombre, apellidos, NIF/NIE, domicilio actual.
• Inmobiliaria (si interviene): denominación, número de colegiado o registro, domicilio. Su intervención no la hace parte del contrato; solo gestora.

Si firman varios arrendatarios, conviene aclarar la responsabilidad solidaria o mancomunada ante el arrendador.

Descripción de la vivienda

Datos imprescindibles:

• Dirección completa: calle, número, piso, puerta, código postal, municipio.
• Referencia catastral: identifica unívocamente el inmueble.
• Anexos: plaza de garaje, trastero, terraza, jardín si los hay.
• Mobiliario: si la vivienda se alquila amueblada, inventario detallado en anexo.

Destino del contrato

Especificar expresamente que el destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Esta declaración consolida el régimen de vivienda habitual y descarta posteriores reclasificaciones.

Información previa obligatoria

La Ley 12/2023 reconoce al arrendatario el derecho a exigir, antes de la firma:

• Certificado de eficiencia energética.
• Cédula de habitabilidad (donde sea exigible por la normativa autonómica).
• Acreditación de la superficie útil.

Conviene además pedir copia del título de propiedad y comprobar que no hay cargas (hipotecas, embargos) que puedan afectar al uso del inquilino.

Bloque 2: duración y prórrogas

Plazo pactado

Las partes pactan libremente el plazo. Pero la LAU impone prórrogas obligatorias para el arrendador:

• Persona física: hasta 5 años.
• Persona jurídica: hasta 7 años.

Sea cual sea el plazo pactado (1 año, 3 años, 5 años), si es inferior a 5 o 7 años, se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzarlos.

Prórroga tácita

Una vez transcurrido el plazo mínimo, si ninguna parte avisa de no renovar (4 meses antes el arrendador, 2 meses antes el inquilino), el contrato se prorroga tácitamente por anualidades hasta 3 años más.

Prórroga extraordinaria del RDL 8/2026

Para contratos cuya prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2027, el RDL 8/2026 reconoce al inquilino derecho a prórroga extraordinaria de hasta 2 años adicionales manteniendo las mismas condiciones, siempre que no concurran las excepciones tasadas (necesidad del arrendador, etc.).

Desistimiento del inquilino

El inquilino puede desistir del contrato pasados los 6 primeros meses, avisando con 30 días. Las partes pueden pactar indemnización de una mensualidad por año restante del contrato, según el artículo 11 LAU.

Bloque 3: renta y actualización

Renta inicial

Pactada libremente entre las partes, con dos límites importantes:

• En zona tensionada: la renta no puede superar la del contrato anterior (vigente en los últimos 5 años) ni el tope del SERPAVI si el arrendador es gran tenedor. Régimen completo.
• Sin zona tensionada: libertad de pacto plena.

Forma y momento de pago

Conviene especificar:

• Mensualidad: importe en euros.
• Periodicidad: mensual.
• Forma de pago: transferencia bancaria a cuenta indicada (recomendable; deja prueba).
• Día de pago: típicamente entre el 1 y el 7 del mes en curso.

Cláusula de actualización

La renta solo se actualiza si se pacta expresamente. La cláusula debe indicar:

• Índice de referencia:
  • Para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: IPC general u otro pactado.
  • Para contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023: IRAV del INE.
• Periodicidad: anual, con la fecha de revisión.
• Tope legal del RDL 8/2026: en 2026 y 2027, máximo el 2 por ciento prevaleciendo sobre cualquier índice.

Cómo se aplica la actualización paso a paso.

Bloque 4: gastos y comisiones

Gestión inmobiliaria: siempre al arrendador

La Ley 12/2023 modificó el artículo 20.1 LAU: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponden siempre al arrendador, sea persona física o jurídica.

Cualquier cláusula que pretenda trasladar al inquilino los honorarios de la inmobiliaria es nula de pleno derecho. Si te los han cobrado, puedes reclamar la devolución.

Gastos generales: requisitos

Las partes pueden pactar que el inquilino asuma IBI, comunidad, tasa de basura u otros gastos. Para que la cláusula sea válida:

• Debe constar por escrito.
• Debe especificar el importe anual vigente a la fecha del contrato.

Sin estas dos condiciones, el inquilino puede impugnar el cobro.

Suministros

Los gastos individualizables mediante contador (luz, agua, gas, internet) son siempre a cargo del inquilino, salvo pacto expreso en contrario. La transferencia de los contratos a su nombre se hace al inicio del arrendamiento.

Bloque 5: fianza y garantías adicionales

Fianza legal: una mensualidad

Es obligatoria. El artículo 36 LAU impone una mensualidad de renta como fianza legal en vivienda. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente.

Garantías adicionales: hasta dos mensualidades

Pueden pactarse:

• Aval bancario.
• Depósito adicional.
• Fiador solidario.
• Seguro de impago de alquiler.

El tope legal durante los primeros 5 o 7 años es de dos mensualidades. Cualquier exigencia mayor es ilegal.

Devolución de la fianza

Al fin del contrato, devolución en plazo razonable (hasta un mes). Pasado el mes desde la entrega de llaves, devenga interés legal del dinero (3,25 por ciento en 2026) a favor del inquilino.

Bloque 6: mantenimiento y reparaciones

Recogiendo el régimen del artículo 21 LAU sobre obras y reparaciones:

Cláusula del arrendador

Asume las obras de conservación necesarias para la habitabilidad, sin derecho a subir renta por ello.

Cláusula del inquilino

Asume las pequeñas reparaciones del uso ordinario y los daños imputables a su uso.

Acceso del arrendador

Conviene pactar:

• Avisos previos para acceso a obras o inspecciones no urgentes.
• Procedimiento para reparaciones urgentes.

Bloque 7: registro y depósito

Depósito de la fianza

El arrendador debe depositar la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente:

• Madrid: Agencia de Vivienda Social.
• Cataluña: INCASOL.
• Andalucía: AVRA.
• Otras CCAA: organismo equivalente.

Plazo y procedimiento varían por comunidad. Información detallada en el Ministerio de Vivienda.

Registro de la Propiedad

No obligatorio pero muy recomendable. La inscripción del contrato:

• Protege al inquilino frente a terceros (compradores, ejecutantes hipotecarios).
• Garantiza el respeto a la duración pactada incluso en caso de venta del inmueble.
• Es una garantía adicional barata: coste de inscripción reducido en relación con la protección que aporta.

Cláusulas habitualmente nulas

Por contradecir normas imperativas:

• Renunciar anticipadamente a las prórrogas obligatorias.
• Fijar fianza superior al tope legal.
• Repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria.
• Exigir garantías adicionales superiores a dos mensualidades.
• Permitir al arrendador entrar sin preaviso ni urgencia.
• Renunciar al derecho de adquisición preferente.
• Imponer al inquilino indemnizaciones desproporcionadas.
• Subir la renta más allá del tope del 2 por ciento en 2026 y 2027.

Cláusulas habitualmente válidas

• Pactar fianza adicional hasta dos mensualidades.
• Repercutir IBI o comunidad si el importe está documentado.
• Prohibir el subarriendo y la cesión.
• Fijar día concreto de pago de la renta.
• Pactar indemnización por desistimiento (1 mes por año restante).
• Pactar penalización por demora en el pago dentro de límites razonables.

Estructura recomendada del contrato

1. Encabezado y comparecencia: identificación de partes.
2. Exposición: datos de la vivienda, destino, manifestaciones previas.
3. Cláusulas:
   • Objeto y destino.
   • Duración y prórrogas.
   • Renta: cuantía, forma y momento de pago.
   • Actualización.
   • Fianza y garantías adicionales.
   • Gastos.
   • Mantenimiento y reparaciones.
   • Subarriendo y cesión.
   • Causas de resolución.
   • Información previa entregada.
   • Jurisdicción y ley aplicable.
4. Anexos: inventario de mobiliario, certificado energético, cédula de habitabilidad.
5. Firmas de todas las partes.

¿Cómo se termina o rescinde un contrato de alquiler?

Lo que coloquialmente se llama «rescindir el contrato» son en realidad tres vías distintas, y confundirlas cuesta dinero:

• Desistimiento del inquilino (art. 11 LAU): a partir de los seis meses de contrato, avisando con 30 días; la penalización solo existe si se pactó por escrito. Es la salida ordinaria del inquilino y tiene guía propia con calculadora.
• Resolución por incumplimiento (artículo 27 LAU): cualquiera de las partes puede resolver si la otra incumple. El arrendador, de pleno derecho, por impago de renta o de fianza, subarriendo no consentido, daños dolosos u obras no consentidas, o actividades molestas, insalubres o ilícitas; el inquilino, por perturbación en el uso o por no realizarse las reparaciones que corresponden al arrendador.
• Expiración del plazo: al vencer la duración pactada y sus prórrogas (arts. 9 y 10 LAU), con los preavisos que el contrato y la ley exigen.

Ninguna de las tres necesita cláusula para existir — son legales. Lo que sí conviene redactar es el procedimiento: cómo se comunican (burofax), qué plazos de preaviso rigen y qué pasa con la fianza a la salida.

Errores frecuentes

1. Repercutir al inquilino la comisión de la inmobiliaria: nulo desde Ley 12/2023.
2. Cláusulas de actualización sin índice: si no se pacta el índice, no se puede actualizar.
3. Olvidar pactar prohibición o autorización del subarriendo: aunque la ley exige consentimiento, conviene reflejarlo.
4. No depositar la fianza en el organismo autonómico: sanción administrativa garantizada.
5. Fianza superior a la legal: cualquier exceso es reclamable por el inquilino.
6. Olvidar la entrega de información previa obligatoria: motivo de impugnación posterior.

Para profundizar

Para entender los tipos generales de contrato y cuándo aplica el régimen de vivienda: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para conocer en detalle los topes y reglas de la fianza y su devolución: fianza del alquiler.

Para saber cómo aplicar correctamente la actualización anual con el tope del 2 por ciento: actualización de renta del alquiler en 2026.

Esta plantilla forma parte de las herramientas legales gratuitas de Legatiq: calculadoras, checklists y plantillas con cada cláusula y cada cifra verificadas contra el BOE.