Subarriendo, cesión y alquiler de habitación: qué permite el artículo 8 de la LAU (2026)

Tres situaciones que parecen la misma y no lo son

«Alquilar una habitación» puede significar tres cosas jurídicamente distintas, y quién alquila decide el régimen entero:

Situación	Quién alquila	Régimen	Documento clave
Alquiler de habitación	El propietario de la vivienda	Lo pactado + Código Civil (la LAU no se aplica)	Contrato de habitación
Subarriendo parcial	El inquilino de la vivienda	Art. 8.2 LAU	Autorización escrita del arrendador
Cesión del contrato	El inquilino sale y entra otro	Art. 8.1 LAU	Consentimiento escrito del arrendador

El generador de arriba entrega el documento que corresponde a cada caso. Lo que sigue explica por qué la distinción importa — y qué pasa si se ignora.

El régimen del artículo 8 LAU

El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula dos figuras frecuentemente confundidas en el día a día: la cesión del contrato y el subarriendo. Ambas requieren consentimiento previo y por escrito del arrendador y, sin ese consentimiento, son causa de resolución del contrato.

La diferencia entre ambas no es menor:

• Cesión: el inquilino sale del contrato y otra persona ocupa su lugar.
• Subarriendo: el inquilino sigue siendo parte del contrato y, además, alquila a una tercera persona parte del inmueble.

Cada figura tiene sus reglas específicas. Confundirlas o sortearlas suele acabar en juicio.

La cesión del contrato

La cesión implica que el inquilino original transmite su posición jurídica a una persona nueva, que pasa a ocupar su lugar frente al arrendador. La nueva persona asume todos los derechos y obligaciones del contrato.

Requisito: consentimiento previo y por escrito

El artículo 8.1 LAU exige consentimiento previo y por escrito del arrendador. Sin ese consentimiento:

• La cesión es inoponible al arrendador: la nueva persona no adquiere derechos frente al propietario.
• La cesión es causa de resolución del contrato (artículo 27 LAU).
• El arrendador puede iniciar procedimiento de desahucio por causa distinta del impago.

Efecto de la cesión válida

Si la cesión se hace con consentimiento escrito:

• La persona cesionaria se subroga en la posición del cedente.
• Asume el contrato en los mismos términos: misma renta, misma duración pendiente, mismo régimen legal aplicable.
• El cedente queda liberado de obligaciones futuras frente al arrendador.

El subarriendo

El subarriendo es distinto: el inquilino principal mantiene su contrato con el arrendador y, simultáneamente, alquila parte de la vivienda a un tercero (subarrendatario).

Requisito 1: consentimiento previo y por escrito

Igual que la cesión, exige consentimiento previo y escrito del arrendador. El consentimiento no se presume por silencio ni por conocimiento informal del arrendador. El generador de esta página produce el modelo de autorización listo para que lo firme el arrendador.

Requisito 2: solo subarriendo parcial

La LAU prohíbe expresamente el subarriendo total de la vivienda. Solo cabe el subarriendo parcial: por ejemplo, una habitación manteniendo el inquilino principal el uso del resto del inmueble.

El subarriendo total se reconvierte jurídicamente en una cesión encubierta y, si no hay consentimiento, es causa directa de resolución.

Requisito 3: la renta no puede superar la del contrato principal

El artículo 8.2 LAU impone un límite económico absoluto: el precio del subarriendo «no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento». Cobrar al subarrendatario más de lo que el inquilino paga por toda la vivienda es ilegal, sin excepciones.

Repartir la renta en proporción a la superficie subarrendada es el criterio prudente y el habitual en la práctica — pero conviene ser precisos: la proporcionalidad no está en la letra de la ley. El único tope legal es la renta del contrato principal, y así lo comprueba el generador antes de emitir la autorización.

Requisito 4: el subarriendo se extingue con el contrato principal

El derecho del subarrendatario es derivado. Vive mientras vive el contrato principal. Cuando éste termina, por cualquier causa, el subarriendo se extingue automáticamente sin que el subarrendatario adquiera relación directa con el arrendador.

¿Y si la habitación la alquila el propietario? El régimen de vivienda ni se aplica

Es el caso más frecuente — y el gran malentendido de este tema. Cuando el propietario alquila una habitación de su propia vivienda, no hay subarriendo (no hay contrato principal del que derivar) y tampoco hay arrendamiento de vivienda de la LAU: el artículo 2.1 exige que el arrendamiento recaiga sobre «una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», y una habitación aislada no constituye esa edificación como objeto autónomo. Hasta aquí, lo pacífico: sin prórroga obligatoria de cinco años, sin topes de renta.

Y una honestidad que casi nadie escribe: lo que los tribunales menores discuten — con resoluciones en los dos sentidos y sin que el Tribunal Supremo lo haya zanjado — es si ese contrato es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda de la propia LAU (artículo 3) o un arrendamiento del Código Civil puro. La diferencia práctica es menor de lo que parece, porque en uso distinto también manda lo pactado (artículo 4.3), pero no es cero: si se califica como uso distinto, la fianza legal es de dos mensualidades (artículo 36.1) y puede ser exigible su depósito autonómico.

Consecuencias prácticas frente al alquiler de vivienda completa:

Aspecto	Vivienda completa (LAU)	Habitación alquilada por el propietario
Duración mínima	5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), art. 9 LAU	La pactada — sin mínimo legal
Si el ocupante se queda al vencer	Prórroga tácita del art. 10 LAU	Tácita reconducción (art. 1566 CC): 15 días con aquiescencia renuevan por el período del art. 1581 (por meses si la renta es mensual)
Fianza	1 mensualidad obligatoria (art. 36.1)	La pactada — y si el contrato se califica como uso distinto de la LAU, 2 mensualidades (art. 36.1)
Actualización de renta	Régimen del art. 18 LAU con sus topes	Lo pactado

Si la habitación es la residencia permanente del ocupante y el contrato encubre en realidad el alquiler de la vivienda entera, podría reclamarse la aplicación del régimen de vivienda de la LAU. Por eso el modelo del generador declara el objeto con precisión — y por eso conviene no usarlo para disfrazar otra cosa. El detalle de las dos categorías de la LAU está en el pilar de tipos de contrato.

Régimen aplicable según el destino del subarriendo

Una distinción importante dentro del subarriendo consentido:

• Si la parte subarrendada se destina a vivienda permanente del subarrendatario: se rige por las normas de la LAU (régimen de vivienda).
• Si se destina a otros usos (alquiler de temporada, oficina, almacén): se rige por lo que las partes pacten libremente, con la LAU como supletoria.

Esto es relevante para entender los tipos de contrato según destino: la calificación del subarriendo depende del uso real, no del título del documento.

Consecuencias del subarriendo o la cesión sin consentimiento

El artículo 27 LAU lista entre las causas de resolución del contrato la cesión y el subarriendo no consentidos (apartado 2.c). Para el arrendador:

• Resolución del contrato: recuperación de la posesión.
• Reclamación de daños y perjuicios: si la situación causó perjuicio económico.
• Procedimiento judicial: típicamente vía juicio verbal por la cuantía o demanda ordinaria si hay reclamación de cantidad.

Para el inquilino principal:

• Riesgo de desahucio.
• Pérdida de la fianza si se demuestran daños.
• Posible responsabilidad frente al subarrendatario que tenía expectativa legítima.

Para el subarrendatario:

• Pérdida del derecho de uso al extinguirse el contrato principal.
• Sin relación jurídica con el arrendador para reclamar restitución directa.

Casos especiales

Viviendas de protección oficial y SEPES

Las viviendas gestionadas por SEPES (Entidad Pública Empresarial de Suelo) y otras viviendas con calificación de protección oficial suelen tener prohibido expresamente el subarriendo y la cesión. El incumplimiento puede conllevar:

• Resolución del contrato.
• Pérdida de la fianza.
• Posible exclusión de programas de vivienda pública.
• Sanción administrativa según la normativa autonómica.

Cláusulas contractuales sobre subarriendo

Las partes pueden pactar:

• Prohibición total del subarriendo y la cesión: cláusula válida que refuerza el régimen legal.
• Autorización condicionada: por ejemplo, subarriendo solo a familiares directos o con preaviso de 30 días.
• Autorización general: cláusula válida que da consentimiento anticipado, dentro de los límites legales (no total, no a renta superior).

Nulidad de cláusulas que perjudiquen al inquilino

El artículo 6 LAU declara nulas las cláusulas que eliminen los derechos del inquilino o impongan condiciones más perjudiciales que la ley en arrendamientos de vivienda. Una cláusula que estableciera, por ejemplo, sanciones desproporcionadas por subarriendo no autorizado o que impusiera responsabilidad solidaria del inquilino con el subarrendatario por todos los daños futuros sería nula.

Cómo gestionar correctamente un subarriendo

Para el inquilino principal

1. Solicitar autorización por escrito al arrendador, identificando claramente:

   • Quién será el subarrendatario (nombre, DNI).
   • Qué parte del inmueble se subarrienda.
   • Plazo y renta del subarriendo.
   • Coherencia con el contrato principal.

2. Esperar la respuesta escrita: no presumir consentimiento por silencio.

3. Formalizar el subarriendo por escrito con el subarrendatario, recogiendo la dependencia del contrato principal.

4. Limitarse a subarriendo parcial y a una renta que nunca supere la del contrato principal.

Para el arrendador

1. Examinar la solicitud: quién entra, qué uso, qué plazo.

2. Responder por escrito: aceptación, rechazo o aceptación condicionada — el modelo de autorización del generador sirve tal cual.

3. Si se autoriza: documentar el consentimiento con copia para todas las partes.

Para el subarrendatario

1. Verificar que existe consentimiento escrito del arrendador antes de pagar fianzas o adelantos.

2. Pedir copia del contrato principal para entender plazos y posibles riesgos.

3. Aceptar que el derecho es derivado: si el contrato principal termina, el suyo también.

Errores frecuentes

1. Subarrendar sin pedir autorización: la suposición de que el arrendador "no se va a enterar" es la causa más habitual de juicios de desahucio.
2. Confiar en el consentimiento verbal: sin escrito, el arrendador puede negar haberlo dado.
3. Subarrendar la vivienda completa: prohibido por ley, se reconvierte en cesión encubierta.
4. Cobrar al subarrendatario más que la renta del contrato principal: vulnera el tope absoluto del artículo 8.2 LAU.
5. Confundir el subarriendo con el alquiler de habitación por el propietario: son regímenes distintos — el segundo ni siquiera se rige por la LAU.
6. No revisar las cláusulas del contrato principal: si prohíbe expresamente subarriendo, no hay margen aunque la LAU lo permita en general.

Para profundizar

Para entender los tipos de contrato y cuándo aplica el régimen de vivienda al subarriendo: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para saber cómo redactar un contrato con cláusulas válidas sobre subarriendo: cómo redactar un contrato de arrendamiento válido.

Para entender la diferencia entre alquiler de temporada y vivienda habitual, que afecta a la calificación del subarriendo: alquiler de temporada vs vivienda habitual.