Desahucio express por impago: plazos, costes y jurisprudencia 2026

Qué es el desahucio express y cuándo procede

El "desahucio express" es la denominación coloquial del juicio de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, regulado en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). El término "express" viene de las particularidades del procedimiento: plazos cortos, fecha de lanzamiento ya fijada al admitir la demanda, y resolución relativamente rápida si no hay oposición.

Procede cuando el inquilino no paga la renta o cantidades asimiladas (suministros que estuviera obligado a pagar, gastos de comunidad, etc.). Es el procedimiento ordinario para recuperar la posesión del inmueble cuando el inquilino debe rentas.

¿Qué es el desahucio por precario y en qué se diferencia?

No todo el que ocupa una vivienda ajena debe rentas: a veces no hay contrato ninguno. El desahucio por precario es la vía para recuperar la posesión de una finca «cedida en precario» — ocupada sin título y sin pagar renta, típicamente el familiar o expareja a quien se dejó la vivienda y no se va, o el inquilino cuyo contrato se extinguió hace tiempo y siguió sin pagar nada. Lo regula el artículo 250.1.2.º de la LEC: pueden pedirlo el dueño, el usufructuario «o cualquier otra persona con derecho a poseer» la finca, también por juicio verbal.

Las diferencias prácticas con el desahucio por impago:

• No hay enervación posible: la enervación consiste en pagar lo debido, y en el precario no hay renta que pagar.
• No se reclaman rentas en el mismo procedimiento (puede reclamarse una indemnización por el uso en procedimiento aparte).
• La discusión típica es el título: si el ocupante prueba que existe un contrato (aunque sea verbal) o un derecho de uso, el precario decae y hay que acudir a la vía que corresponda.

Si tu caso es un inquilino con contrato que dejó de pagar, la vía es el desahucio por impago que describe esta guía — no el precario.

El procedimiento paso a paso

1. Requerimiento previo (recomendable, no obligatorio)

Antes de presentar la demanda, el arrendador puede (y casi siempre debe) enviar un requerimiento fehaciente al inquilino reclamando el pago de las rentas adeudadas, con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda.

Por qué importa: si se hace correctamente, impide la enervación del desahucio. Sin requerimiento previo o con requerimiento defectuoso, el inquilino puede pagar en el último momento y parar el desahucio.

Forma: burofax con acuse de recibo es el estándar. La doctrina del Tribunal Supremo (STS 2770/2023) aclara que no requiere formalismos excesivos pero sí debe garantizar que el inquilino tuvo conocimiento efectivo de la deuda.

Contenido: aquí es donde el Supremo tumba requerimientos. Las cantidades reclamadas deben coincidir con las que luego constituyan el objeto de la demanda (STS 4344/2021); el destinatario debe ser el arrendatario, no un tercero sin representación acreditada; y las cantidades asimiladas (IBI, comunidad) exigen copia del recibo adjunta (STS 1345/2021). El generador del principio de esta página produce el burofax con estos tres controles a la vista y calcula tu línea de tiempo desde la fecha de envío.

2. Presentación de la demanda

La demanda se presenta en el juzgado de primera instancia del lugar donde se encuentra el inmueble. La cuantía suele ser baja (mensualidades pendientes), lo que abrevia el procedimiento.

Documentos necesarios:

• Contrato de arrendamiento.
• Justificantes de las rentas impagadas.
• Requerimiento previo (si se hizo).
• Cálculo de la deuda actualizada.

3. Admisión y requerimiento al inquilino

El Letrado de la Administración de Justicia (LAJ) admite la demanda y requiere al inquilino (artículo 438.5 LEC — la sede de este trámite desde la reforma del Real Decreto-ley 6/2023; antes vivía en el artículo 440.3, que aún citan muchas guías desactualizadas) para que, en el plazo de 10 días hábiles, realice una de estas acciones:

• Desalojar el inmueble: entregar las llaves y marcharse.
• Pagar la deuda: abonar las rentas debidas al arrendador o ponerlas a disposición del juzgado.
• Enervar el desahucio: pagar las cantidades debidas, si no se ha hecho requerimiento previo correcto y el inquilino no ha enervado en este contrato anteriormente.
• Oponerse: presentar escrito alegando por qué no debe lo reclamado.

En el mismo requerimiento ya se fija la fecha y hora del lanzamiento (desalojo forzoso). Esto es la peculiaridad "express": el lanzamiento está calendarizado desde el inicio.

4. Si no hay oposición ni pago

Si el inquilino no responde, no paga, no enerva y no se opone, el LAJ dicta decreto dando por terminado el juicio. El procedimiento se cierra con sentencia firme y se procede al lanzamiento en la fecha prevista, sin más notificaciones.

5. Si hay oposición

Si el inquilino se opone, se señala vista oral donde ambas partes presentan pruebas y argumentos. Causas de oposición habituales:

• Discusión del importe debido: se ha pagado parcialmente, hay errores en el cálculo, etc.
• Defectos de forma: en el contrato, en el requerimiento, en la demanda.
• Situación de vulnerabilidad: para activar la suspensión del lanzamiento.
• Cláusula rebus sic stantibus: alteración extraordinaria de circunstancias que justifica el impago o reducción de deuda.

Tras la vista, el juez dicta sentencia. Si estima la demanda, se procede al lanzamiento. Si la desestima, el contrato continúa.

6. El lanzamiento

Si todo va por la vía estándar, el lanzamiento se ejecuta en la fecha fijada, con presencia de la comisión judicial y, si es necesario, de la fuerza pública. El inmueble queda en posesión del arrendador.

Costes reales del procedimiento

Honorarios de abogado

Libres. Suelen pactarse en función de la cuantía de la deuda o de la renta anual. Rangos habituales en 2026:

• Desahucio simple sin oposición: 800-1.500 euros.
• Desahucio con oposición y vista oral: 1.500-2.500 euros.
• Casos complejos con prueba pericial: 2.500-4.500 euros.

Honorarios de procurador

Regulados por el Real Decreto 434/2024, con aranceles máximos según escala de cuantía. El procurador está obligado a entregar presupuesto previo detallado.

En casos de enervación, el procurador percibe el 50 por ciento de los derechos que correspondan según escala.

Costas judiciales

No hay tasa judicial para personas físicas que presentan demanda de desahucio. Si la sentencia estima íntegramente la demanda, el juez suele imponer las costas al inquilino, que deberá reembolsar abogado y procurador del arrendador.

Compensación al arrendador en suspensiones

Si el lanzamiento se suspende por vulnerabilidad, el arrendador tiene derecho a compensación económica de la Administración pública competente:

• Cuantía: valor medio del alquiler en la zona más gastos corrientes durante el periodo de suspensión.
• Plazo de solicitud: hasta el 31 de enero del año siguiente al fin de la suspensión.
• Tramitación: ante la comunidad autónoma según procedimiento que ésta determine.

Suspensiones por vulnerabilidad: qué cambia con el RDL 2/2026

El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero prorroga la posibilidad de suspender desahucios y lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2026.

Quién puede solicitar la suspensión

Personas en situación de vulnerabilidad económica acreditada que cumplan:

• Ingresos por debajo del umbral fijado por la norma.
• No disponer de alternativa habitacional.
• Situación familiar específica (menores, dependientes, víctimas de violencia, etc.).

Cómo se acredita

Ante el juzgado, con:

• Documentación económica: declaraciones de IRPF, certificados de prestaciones, vida laboral.
• Documentación familiar: libro de familia, certificados de discapacidad o dependencia.
• Informe de servicios sociales: el juzgado lo solicita y los servicios sociales municipales tienen 10 días para emitirlo.

La acreditación no es un formalismo: el Tribunal Supremo (STS de 26 de noviembre de 2024) exige que la vulnerabilidad esté fehacientemente acreditada — la carga de la prueba es del arrendatario y la alegación genérica no basta. Y si el arrendador es un pequeño propietario (dos o menos viviendas) o acredita su propia vulnerabilidad, el juez puede acordar la continuación del procedimiento pese a la solicitud.

Efectos de la suspensión

El lanzamiento se aplaza hasta el 31 de diciembre de 2026. Mientras tanto, el inquilino sigue ocupando el inmueble y el arrendador puede solicitar la compensación económica mencionada.

Errores frecuentes que se ven en consultas

1. Presentar la demanda sin requerimiento previo: el inquilino puede enervar pagando en último momento. La demanda se queda sin efecto y has gastado dinero en abogado.
2. Requerimiento por WhatsApp o email sin acuse: se discute si fue fehaciente. Vale la pena el coste del burofax.
3. No incluir la fecha de lanzamiento en la demanda: aunque la fija el LAJ, hay que solicitarla expresamente. Sin solicitud, el procedimiento puede dilatarse.
4. Ignorar la situación de vulnerabilidad del inquilino: si concurre, se va a aplicar la suspensión. Anticipar la situación permite negociar antes y evitar costes.
5. Cobrar la fianza sin contabilizarla en la deuda: la fianza es garantía, pero si la has aplicado a deuda anterior, la deuda exigible se reduce.

Cuándo conviene negociar antes que demandar

El desahucio es la última vía. Antes, conviene:

1. Hablar con el inquilino y entender la causa del impago.
2. Plan de pagos si la situación es transitoria y hay buena voluntad.
3. Salida amistosa con condonación parcial de deuda a cambio de entrega de llaves rápida.
4. Mediación a través de servicios de la comunidad autónoma o el ayuntamiento.

Estas vías ahorran tiempo (meses), dinero (honorarios profesionales) y desgaste. El desahucio es el plan B cuando la negociación falla.

Para profundizar

Para saber qué tipo de contrato se aplica a una vivienda que se quiere recuperar: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para conocer los topes de fianza y cómo aplicarla a deudas pendientes: fianza del alquiler.

Para entender qué pasa si el inquilino quiere salir antes y discute la indemnización: desistimiento del inquilino.