Tipos de contrato de alquiler en la LAU: vivienda, uso distinto y temporada (2026)

La distinción que organiza toda la LAU

La Ley de Arrendamientos Urbanos divide los alquileres en dos grandes categorías a partir del destino primordial del inmueble. No es una distinción técnica menor: cambia las reglas del juego en duración, fianza, garantías y protección legal. Quien firma un contrato sin saber en qué categoría cae está firmando un texto que probablemente no entiende del todo.

Las dos categorías son: arrendamiento de vivienda (artículo 2 LAU) y arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3 LAU). La frontera entre ambas se traza preguntando una sola cosa: ¿el inmueble está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino?

Si la respuesta es sí, es vivienda. Si es no (porque el destino es comercial, de oficina, de temporada, de almacén o cualquier otra finalidad), es uso distinto. Y a partir de esa respuesta, todo lo demás cambia.

Arrendamiento de vivienda: el régimen protector del inquilino

Este es el régimen pensado para proteger a la persona que vive en una casa de alquiler. La LAU asume que hay desigualdad entre arrendador y arrendatario y compensa con normas imperativas que el contrato no puede esquivar.

Duración y prórrogas

Las partes pueden pactar libremente el plazo del contrato. Pero existen prórrogas obligatorias para el arrendador:

• Si el arrendador es persona física: el contrato se prorroga obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar cinco años, aunque se haya pactado menos.
• Si el arrendador es persona jurídica: la prórroga obligatoria llega a siete años.

La prórroga es unilateral: solo obliga al arrendador. El inquilino puede comunicar la no renovación al final de cada anualidad con al menos treinta días de antelación.

Una vez transcurrido el plazo mínimo (5 o 7 años), entra en juego la prórroga tácita del artículo 10 LAU: si ninguna parte avisa de su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más. Los plazos de aviso son cuatro meses para el arrendador y dos meses para el inquilino.

Fianza y garantías adicionales

La fianza legal en metálico es de una mensualidad de renta (artículo 36.1 LAU). Es obligatoria y debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente.

Las garantías adicionales (avales bancarios, depósitos, fiadores) están topadas en vivienda: no pueden exceder de dos mensualidades de renta durante los primeros 5 o 7 años (artículo 36.5 LAU). Sumadas a la fianza legal, el tope total al inicio del contrato es de tres mensualidades.

Naturaleza imperativa de las normas

Casi todo en el régimen de vivienda es imperativo. El contrato no puede pactar contra la LAU para empeorar la posición del inquilino. Sí puede mejorarla: pactos más favorables al inquilino son válidos, pactos menos favorables son nulos.

Arrendamiento para uso distinto del de vivienda

Locales comerciales, naves industriales, oficinas, garajes alquilados sueltos, alquileres de temporada (verano, estudiantes durante el curso académico), trasteros y cualquier otro uso que no sea la necesidad permanente de vivienda. Todo cae bajo el artículo 3 LAU.

Duración y prórrogas

Libertad de pacto. No hay prórrogas obligatorias de cinco o siete años. El contrato termina en la fecha pactada, salvo que las partes hayan acordado lo contrario. Si no se ha previsto nada, se aplica el Código Civil supletoriamente.

Fianza y garantías adicionales

La fianza legal son dos mensualidades (no una como en vivienda). El depósito en organismo autonómico también es obligatorio.

Las garantías adicionales no tienen tope legal. Las partes pueden pactar lo que quieran: avales bancarios indefinidos, depósitos elevados, fiadores solidarios. Esta libertad es la principal diferencia económica con el régimen de vivienda.

Naturaleza dispositiva de las normas

La LAU se aplica supletoriamente a lo que las partes no hayan pactado expresamente. Manda el contrato. Por eso un contrato de local mal redactado puede dejar al arrendador sin garantías o al inquilino sin protección frente a subidas abusivas. La negociación contractual previa es decisiva.

Cuadro de diferencias prácticas

Característica	Vivienda habitual	Uso distinto
Finalidad	Vivienda permanente	Negocio, temporada, oficina, almacén
Prórroga obligatoria	Sí (5 años persona física, 7 jurídica)	No, según pacto
Prórroga tácita	Sí, hasta 3 años más	No
Fianza legal	1 mensualidad	2 mensualidades
Garantías adicionales	Tope 2 mensualidades	Sin tope legal
Régimen jurídico	Mayormente imperativo	Mayormente dispositivo
Protección legal del inquilino	Alta	Baja, según pacto

Casos prácticos: cómo se decide la calificación

La calificación de un contrato como vivienda o uso distinto no depende de cómo lo titule el contrato, sino del destino real del inmueble. La jurisprudencia ha resuelto numerosos litigios donde el contrato decía una cosa y la realidad otra.

Ejemplo 1: alquiler de temporada que esconde vivienda habitual

Una persona firma un contrato titulado "arrendamiento de temporada de tres meses". Pasados los tres meses, sigue viviendo allí y el arrendador renueva sucesivamente por trimestres. Tras dos años, el inquilino reclama que es vivienda habitual y le aplican las prórrogas obligatorias. La jurisprudencia mayoritaria le da la razón: la sucesión de contratos de temporada que cubren la necesidad permanente de vivienda se reconvierte en arrendamiento de vivienda.

Ejemplo 2: alquiler de despacho que es vivienda

Un autónomo alquila un piso "para uso profesional". En la práctica, vive ahí con su familia. El arrendador pretende aplicar el régimen de uso distinto para evitar las prórrogas obligatorias. El régimen aplicable será el de vivienda, porque el destino primordial real es la necesidad permanente de vivienda del inquilino y su familia.

Ejemplo 3: habitación en piso compartido

Cuatro estudiantes alquilan habitaciones en un piso del que el arrendador conserva el uso del salón y la cocina. Lo pacífico es que estos contratos no son arrendamientos de vivienda del artículo 2 (sin prórroga obligatoria); lo que los tribunales menores discuten — sin doctrina cerrada del Tribunal Supremo — es si son uso distinto de la LAU o arrendamientos del Código Civil. Los modelos y las consecuencias prácticas de cada línea están en la guía de subarriendo, cesión y alquiler de habitación.

Particularidades regionales: Cataluña

El Código Civil de Cataluña, Libro Quinto establece especialidades sobre propiedad horizontal y arrendamientos. En 2025, el Decreto ley 1/2025 reforzó:

• Sanciones de hasta 90.000 euros por incluir en contratos cláusulas que eludan los topes de precio en zonas tensionadas o por no incluir el índice de referencia.
• Control sobre el uso fraudulento del alquiler de temporada para evitar las prórrogas y los topes de vivienda.
• Integración de los datos de Hacienda Foral en el SERPAVI para hacer operativos los límites de renta.

Cómo elegir bien la categoría al redactar un contrato

Si vas a alquilar una vivienda y la persona vivirá allí de forma permanente, el contrato debe ser arrendamiento de vivienda. Forzar la calificación de uso distinto para esquivar prórrogas o topes es exposición jurídica directa: cualquier impugnación posterior recalificará el contrato y el arrendador queda sometido al régimen completo de vivienda con efecto retroactivo.

Si el destino es real y verificablemente otro (alquiler de temporada con vivienda habitual del inquilino en otra dirección, alquiler de oficina con uso comercial efectivo), el régimen de uso distinto es legítimo y permite la libertad contractual que la LAU reserva para él.

Para profundizar

Para entender qué fianza puedes pedir como arrendador y cómo se devuelve al fin del contrato: cuánta fianza puedo pedir y cómo se devuelve.

Para conocer cómo se actualiza la renta de un alquiler en 2026 y cuál es el tope legal: actualización de renta del alquiler en 2026.

Para saber si tu ciudad es zona tensionada y qué topes se aplican: zonas tensionadas en España.