Zonas tensionadas en España 2026: Barcelona y Bilbao sí, Madrid y Valencia no

Cuáles son las zonas tensionadas vigentes en mayo de 2026

A día de hoy, mayo de 2026, dos de las grandes ciudades españolas están declaradas zonas de mercado residencial tensionado. Madrid y Valencia no.

Ciudad	Estado	Vigencia	Norma de declaración
Barcelona	Zona tensionada	Hasta el 16 de marzo de 2027	Resolución de 14 de marzo de 2024
Bilbao	Zona tensionada	Hasta el 31 de octubre de 2028	Orden de 21 de agosto de 2025 del Gobierno Vasco
Madrid	No declarada	—	—
Valencia	No declarada	—	—

La competencia para declarar zona tensionada corresponde a las comunidades autónomas, que solicitan la declaración al Ministerio de Vivienda. La Ley 12/2023 establece los criterios objetivos: ratio precio del alquiler sobre renta media superior al 30 por ciento, o subida del precio del alquiler superior a tres puntos porcentuales sobre el IPC autonómico en los últimos cinco años.

Qué cambia en la renta dentro de una zona tensionada

Para contratos vigentes: actualización anual

La actualización anual de la renta en un contrato ya firmado no se ve afectada por la declaración de zona tensionada. Se aplica el tope general del RDL 8/2026: 2 por ciento en 2026 y 2027.

Es decir: estés o no en zona tensionada, la subida anual es del 2 por ciento como máximo.

Para nuevos contratos: limitación del precio inicial

Aquí es donde la declaración cambia las reglas:

Regla general (cualquier arrendador en zona tensionada): la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. No se pueden repercutir nuevos gastos que no estuvieran en el contrato previo.

Si el arrendador es gran tenedor: además, la renta no puede superar el límite máximo fijado por el SERPAVI.

Si no hay contrato anterior en los últimos cinco años: la renta se limita directamente por el SERPAVI.

Qué es y cómo se consulta el SERPAVI

El Sistema de Índices de Precios de Referencia es la herramienta oficial del Ministerio de Vivienda para calcular el precio máximo del alquiler en zonas tensionadas. Combina datos de:

• Agencia Tributaria: declaraciones de rentas inmobiliarias.
• Tesorería General de la Seguridad Social: información sobre la actividad económica.
• Catastro: características del inmueble.

Se consulta en serpavi.mivau.gob.es introduciendo la dirección y datos básicos (superficie, antigüedad, número de habitaciones). Devuelve un rango de precio mínimo y máximo. En zonas tensionadas, el precio máximo es vinculante para grandes tenedores en nuevos contratos.

En el País Vasco se han integrado los datos de las Haciendas Forales en el SERPAVI para que los límites sean plenamente operativos.

Definición de gran tenedor

Según la Ley 12/2023:

• Persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial.
• O titular de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial.

En zonas tensionadas, las comunidades autónomas pueden rebajar el umbral: en estos casos, se considera gran tenedor a quien tenga 5 o más inmuebles en la zona declarada. Esta reducción amplía el número de arrendadores sujetos al SERPAVI.

Excepciones: las cuatro vías para subir hasta un 10 por ciento

Aunque el principio general en zona tensionada es no subir respecto al contrato anterior, la LAU permite incrementar hasta un 10 por ciento sobre el precio del contrato anterior en cuatro supuestos tasados:

1. Rehabilitación finalizada: obras de rehabilitación de la vivienda completadas en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato.
2. Eficiencia energética: obras finalizadas con ahorro acreditado del 30 por ciento de energía primaria no renovable (con certificados antes y después).
3. Accesibilidad: mejoras de accesibilidad realizadas en los dos años anteriores.
4. Contratos de larga duración: contratos firmados por 10 años o más, o con prórrogas voluntarias para el inquilino por ese mismo periodo.

Cada excepción debe acreditarse documentalmente. Aplicarlas sin justificación expone a impugnación y devolución del exceso.

Particularidades regionales

Cataluña: control reforzado de alquiler de temporada

El Decreto ley 1/2025 refuerza el control sobre los alquileres de temporada en zonas tensionadas, con sanciones de hasta 90.000 euros por:

• No incluir el índice de referencia en los contratos.
• Superar los precios máximos.
• Usar el régimen de temporada de forma fraudulenta para eludir los topes de vivienda.

La administración catalana revisa la realidad del uso, no la denominación del contrato.

País Vasco: programa Bizigune

El programa Bizigune del Gobierno Vasco ofrece a propietarios en zonas tensionadas la posibilidad de ceder su vivienda al programa de alquiler protegido a cambio de:

• Pago de hasta el 95 por ciento del precio medio de mercado.
• Garantía de cobro mensual durante toda la duración de la cesión.
• Cobertura ante desperfectos.
• Gestión integral por parte del programa.

Es un incentivo para quienes prefieren seguridad frente a precio máximo.

Beneficios fiscales en zona tensionada

La Ley 12/2023 introdujo reducciones de IRPF más generosas para arrendadores en zonas tensionadas:

• 90 por ciento si se firma un nuevo contrato bajando la renta más de un 5 por ciento respecto al contrato anterior.
• 70 por ciento si se alquila por primera vez en zona tensionada a jóvenes (18-35 años) o si es vivienda protegida o social.
• 60 por ciento si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores.
• 50 por ciento general para nuevos contratos de vivienda habitual (sustituye a la antigua reducción del 60 por ciento para contratos posteriores a la Ley 12/2023).

Estas reducciones son una palanca de política pública: el Estado renuncia a recaudación para incentivar el alquiler asequible.

Cómo se verifica si una vivienda está en zona tensionada

1. Consultar la resolución autonómica de declaración en el boletín oficial correspondiente (DOGC para Cataluña, BOPV para País Vasco, etc.).
2. Verificar la vigencia de la declaración en la fecha del contrato.
3. Si está dentro de zona tensionada y el arrendador es gran tenedor: consultar el SERPAVI para conocer el precio máximo.
4. Si está dentro de zona tensionada pero el arrendador no es gran tenedor: el límite es el contrato anterior, sin SERPAVI obligatorio.

Para profundizar

Para entender el régimen general de la LAU sin entrar en zonas tensionadas: tipos de contrato de alquiler en la LAU.

Para saber cómo se aplica el tope del 2 por ciento a la actualización anual: actualización de renta del alquiler en 2026.

Para conocer los beneficios fiscales en IRPF para arrendadores en zona tensionada: IRPF del arrendador y reducciones.