IRPF del arrendador 2026: gastos deducibles y reducciones del 50, 60, 70 y 90 %

Cómo se declara el alquiler en IRPF

Esta guía es la del arrendador de vivienda: cómo tributa lo que cobra. Si lo que buscas es la obligación del inquilino de descontar un 19 % sobre el alquiler de un local —otra parte, otro inmueble y otra norma— está en cuándo se retiene el 19 % del alquiler y cómo se presenta el modelo 115.

El arrendador (persona física que alquila un inmueble) declara los ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como rendimientos del capital inmobiliario (capítulo 4 del Manual de Renta de la AEAT). El esquema es:

1. Ingresos íntegros: rentas cobradas + gastos repercutidos al inquilino que sean propios del arrendador.
2. Gastos deducibles: lo que se resta para llegar al rendimiento neto.
3. Rendimiento neto = ingresos – gastos.
4. Reducción (si aplica): porcentaje de minoración sobre el rendimiento neto positivo en alquiler de vivienda habitual.
5. Rendimiento neto reducido: cantidad que se integra en la base imponible general.

Gastos deducibles: la lista completa

A. Gastos con tope (intereses + reparaciones)

La suma de intereses de financiación y reparaciones y conservación no puede exceder de los ingresos íntegros del año. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.

Intereses de financiación:

• Intereses de préstamos para la compra o mejora del inmueble.
• Intereses de préstamos para gastos asociados.
• Comisiones bancarias vinculadas al préstamo.
• Seguros de vida o de daños obligatorios para la concesión del préstamo.

Conservación y reparación:

• Pintura, repaso de instalaciones, sustitución de elementos averiados.
• Sustitución de calderas, ascensores, instalaciones eléctricas o de fontanería.
• No deducible aquí: ampliaciones o mejoras que aumenten el valor del inmueble. Estas se amortizan, no se deducen como gasto.

B. Otros gastos deducibles (sin tope)

• Tributos y tasas: IBI, tasas de basura, alumbrado, vado.
• Comunidad de propietarios: cuota mensual, derramas ordinarias.
• Servicios de terceros: gestión administrativa del alquiler, vigilancia, portería.
• Seguros: responsabilidad civil, hogar, impago de alquiler.
• Suministros: agua, luz, gas, internet, si los paga el arrendador (si los repercute al inquilino, son ingreso y luego se deducen).
• Saldos de dudoso cobro: deducibles si han pasado seis meses desde la primera gestión de cobro o si el inquilino está en concurso.

C. Amortización

Compensación por la depreciación del inmueble:

• Edificio: 3 por ciento sobre el mayor de:
  • Coste de adquisición (excluyendo el valor del suelo).
  • Valor catastral (excluyendo el valor del suelo).
• Bienes muebles: si se alquila amueblado, los muebles amortizan al 10 por ciento anual sobre su coste de adquisición.

Reducciones sobre el rendimiento neto positivo

Si tras restar gastos el rendimiento neto es positivo y la vivienda se destina a vivienda habitual del inquilino (no alquiler turístico ni de temporada ni local), se aplican las reducciones de la Ley 35/2006, modificada por la Ley 12/2023.

Régimen para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023

Reducción del 60 por ciento sobre el rendimiento neto positivo. Requisito: vivienda habitual del inquilino.

Régimen para contratos posteriores al 26 de mayo de 2023

Cuatro porcentajes según situación:

• 90 por ciento: nuevo contrato en zona tensionada bajando la renta más del 5 por ciento respecto al contrato anterior.
• 70 por ciento: alquiler por primera vez en zona tensionada a jóvenes (18-35 años) o si es vivienda protegida o social.
• 60 por ciento: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato.
• 50 por ciento: cualquier otro nuevo contrato de vivienda habitual.

Cálculo paso a paso de un caso real

Datos del ejemplo:

• Vivienda en alquiler todo el año.
• Coste de adquisición: 200.000 euros (de los cuales 50.000 euros son valor del suelo).
• Renta mensual: 800 euros (ingresos anuales: 9.600 euros).
• Hipoteca: 5.000 euros de intereses anuales.
• IBI: 400 euros.
• Comunidad: 600 euros (50 euros mensuales).
• Reparaciones: 1.500 euros.
• Seguro de hogar: 250 euros.
• Contrato firmado en 2024, vivienda habitual del inquilino, no zona tensionada.

Paso 1: ingresos íntegros = 9.600 euros.

Paso 2: gastos deducibles:

• Intereses + reparaciones: 5.000 + 1.500 = 6.500 euros (no excede los 9.600 de ingresos, todo deducible).
• IBI: 400.
• Comunidad: 600.
• Seguro: 250.
• Amortización: 3 por ciento × (200.000 – 50.000) = 4.500 euros.

Total gastos: 6.500 + 400 + 600 + 250 + 4.500 = 12.250 euros.

Paso 3: rendimiento neto = 9.600 – 12.250 = –2.650 euros (negativo, no se aplica reducción, se integra como pérdida).

Resultado: como hay pérdida, no se aplica reducción. La pérdida se integra en la base imponible general.

Variante: rendimiento positivo con reducción del 50 por ciento

Si los gastos fueran de 6.000 euros en lugar de 12.250:

• Rendimiento neto: 9.600 – 6.000 = 3.600 euros.
• Reducción del 50 por ciento (contrato post-2023, no zona tensionada): 3.600 × 50 por ciento = 1.800 euros de reducción.
• Rendimiento neto reducido: 3.600 – 1.800 = 1.800 euros que se integran en la base general.

Casos en los que no aplican las reducciones

• Alquiler turístico: estancias cortas sin necesidad permanente de vivienda. Se considera rendimiento de capital inmobiliario sin reducción.
• Alquiler con servicios de hostelería: si prestas servicios propios de hostelería (limpieza diaria, recepción, restauración), pasa a rendimiento de actividad económica con régimen propio.
• Alquiler de local comercial u oficina: las reducciones son solo para vivienda habitual.
• Alquiler a familiares: si el alquiler a un cónyuge o pariente hasta tercer grado es por debajo del rendimiento mínimo (2 por ciento del valor catastral), se aplica el régimen de imputación de rentas, no de capital inmobiliario.

Requisitos para aplicar las reducciones

Tres condiciones acumulativas:

1. Declarar voluntariamente: solo se aplica sobre rendimientos que incluyas en tu autoliquidación antes de que la AEAT inicie comprobación. Si Hacienda detecta rentas no declaradas y te regulariza, pierdes el derecho a aplicar reducción sobre esas rentas.
2. Vivienda habitual: el inquilino debe destinar el inmueble a su vivienda habitual. Conviene que el contrato lo declare expresamente.
3. Documentar la situación: si aplicas la reducción del 90, 70 o 60 por ciento, debes poder acreditar el supuesto: zona tensionada vigente, edad del inquilino, vivienda rehabilitada con certificados, contrato anterior con renta superior, etc.

Errores frecuentes que se ven en consultas

1. Deducir la cuota completa de la hipoteca. Solo deducible el interés, no la amortización del capital. El capital se recupera por amortización del 3 por ciento.
2. No imputar las rentas si la vivienda está vacía parte del año. Los meses sin alquilar generan imputación de renta inmobiliaria (1,1 o 2 por ciento del valor catastral). Olvidarlo es regularización con sanción.
3. Aplicar la reducción a alquiler turístico. No procede. Hacienda lo detecta cruzando datos con plataformas.
4. No declarar en absoluto. Cruces con declaraciones del inquilino (que deduce en su Renta), datos de plataformas (Airbnb, Booking), datos de la fianza depositada en organismo autonómico. La probabilidad de detección es alta.
5. Aplicar la reducción del 60 por ciento a contratos posteriores a mayo de 2023 sin justificación. La general en estos contratos es del 50 por ciento; el 60 solo si hay rehabilitación, el 70 si es joven o protegida, el 90 si zona tensionada con bajada de renta.

Para profundizar

Para entender el régimen de la LAU y qué se considera vivienda habitual: tipos de contrato de alquiler.

Para saber si tu vivienda está en zona tensionada y cómo aplica la reducción del 90 por ciento: zonas tensionadas en España.

Para conocer el tope de actualización de renta del 2 por ciento que limita la facturación anual: actualización de renta del alquiler.