Modelo 115 en 2026: la retención del 19 % del alquiler y cuándo no hay que practicarla

Lo primero: este modelo lo presenta quien paga el alquiler

La retención del alquiler funciona al revés de lo que sugiere el sentido común. La practica y la ingresa el inquilino, que descuenta un 19 % de la renta y se lo entrega a la Agencia Tributaria en nombre del casero. El casero cobra menos y recupera esa diferencia cuando declara.

Por eso el modelo 115 es un trámite del arrendatario. Si tú eres el arrendador de una vivienda y lo que quieres es saber cómo tributa lo que cobras, tu materia es otra: el rendimiento del capital inmobiliario, con su lista de gastos deducibles y su reducción, y está en el IRPF del arrendador. Aquí se explica la obligación de quien retiene sobre un inmueble urbano, que en la práctica es casi siempre un local de negocio.

Qué norma aprueba el modelo

El 115 lo aprueba el apartado Primero.Uno de la Orden de 20 de noviembre de 2000, publicada en el BOE del 28 de noviembre de aquel año. Sigue vigente: no está derogada ni anulada.

Merece la pena decirlo porque circula mucha atribución de oído. Cualquier texto que asigne el modelo 115 vigente a la Orden HAP/2194/2013 o a la HAP/258/2015 está confundiendo el procedimiento de presentación telemática —que sí regulan esas órdenes— con la aprobación del modelo, que es cosa de la del año 2000.

El tipo, y el artículo que casi nadie acierta

El porcentaje es el 19 %, y está en dos sitios que dicen lo mismo: el artículo 100 del Reglamento del IRPF y el artículo 101.8 de la Ley del IRPF.

Lo que se cita mal es la sede reglamentaria: se repite «artículo 101 del Reglamento», y ese artículo regula las retenciones de actividades económicas. El tipo del alquiler vive en el 100.

Y hay una regla territorial que la mitad de la web publica derogada. Para inmuebles urbanos situados en Ceuta o Melilla con derecho a la deducción del artículo 68.4 de la Ley, el porcentaje se reduce en un 60 % — es decir, queda en el 7,6 %. La fórmula de «se divide por dos», que daría un 9,5 %, es la redacción anterior: la sustituyó el Real Decreto 1461/2018 y sigue circulando como si nada.

La base: sin IVA, pero con todo lo demás

Dos reglas que van juntas y que suelen contarse a medias:

No se incluye el IVA. El artículo 100 lo excluye expresamente. Con una renta de 1.000 euros, la factura es 1.000 + 210 de IVA − 190 de retención, y le transfieres 1.020 euros.

Sí se incluye todo lo que le pagas al arrendador. Si el contrato te repercute la cuota de comunidad o el IBI, esos importes son contraprestación del arrendamiento y forman parte de la base sobre la que se calcula el 19 %. Retener solo sobre la renta «pelada» cuando el contrato repercute gastos deja la retención corta.

Los tres supuestos en que no se retiene

El artículo 75.3 enumera las rentas sobre las que no existe obligación de retener, y su letra g) contiene exactamente tres casos:

Supuesto	Condición exacta
Vivienda para empleados	Arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados. Son dos condiciones acumulativas: una empresa que alquila una oficina no entra
Rentas pequeñas	Las satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superan los 900 euros anuales
Arrendador del grupo 861	El arrendador tributa por el grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del IAE con cuota distinta de cero, y lo acredita

Sobre el tercero conviene detenerse, porque es el que decide más dinero y el que peor se explica.

No basta con estar de alta en el epígrafe. El ordinal 3.º exige que, aplicando al valor catastral las reglas del grupo 861, no resulte cuota cero. Es un cálculo, no un trámite censal.

Y la carga de acreditarlo no es del inquilino. El párrafo final del artículo 75.3.g) la pone en el arrendador, que debe entregar al arrendatario una certificación expedida por la Agencia Tributaria. Sin ese papel, el inquilino retiene: no le corresponde a él investigar la tributación de su casero.

El caso que no es una exoneración, y es el más buscado

Cuando alquilas un piso siendo un particular y se lo alquilas a otro particular, no hay retención. Pero no porque exista una excepción: es que el pagador no está en la lista de obligados a retener del artículo 76.1. No hay retención porque no hay retenedor.

La distinción importa cuando el inquilino es un autónomo que usa la vivienda también como despacho, o cuando lo que se alquila es un local: ahí sí hay obligación, y hay que mirar los tres supuestos de arriba.

Plazos: los mismos que el 111, con la misma prórroga de verano

El plazo general es trimestral: los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero.

La presentación mensual se aplica a los retenedores en quienes concurren las circunstancias de los números 1.º y 2.º del artículo 71.3 del Reglamento del IVA: volumen de operaciones superior a 6.010.121,04 euros el año natural anterior, o adquisición de la totalidad o parte de un patrimonio empresarial. Es exactamente el mismo perímetro que el modelo 111 de retenciones, y por eso muchas empresas presentan los dos el mismo día.

El apartado Séptimo de la Orden del año 2000, que nunca se ha modificado en este punto, conserva además la excepción de julio para los obligados mensuales.

Si el plazo se te pasó, lo que corresponde no es una sanción automática sino un recargo, y la escala es la del artículo 27.2 de la Ley General Tributaria: está explicada en cómo rectificar un modelo presentado.

Dos obligaciones que se olvidan y son del retenedor

Comunicar la retención al arrendador en el momento de satisfacer la renta, indicando el porcentaje aplicado.

Expedirle un certificado de las retenciones practicadas, y ponerlo a su disposición antes de que se abra el plazo de declaración del impuesto. El arrendador lo necesita para su propia declaración.

El cierre anual: el modelo 180

El resumen anual correspondiente al 115 es el modelo 180, aprobado por la misma Orden del año 2000 en su apartado Octavo.

Aquí hay una laguna que preferimos declarar antes que resolver mal: sobre su plazo circulan dos versiones con apariencia oficial. El Reglamento del IRPF fija los primeros veinte días naturales de enero, y del 1 al 31 de enero si se presenta telemáticamente; los apartados de la Orden del año 2000 conservan una redacción distinta. No damos una fecha cerrada porque las dos fuentes no dicen lo mismo, y en esta materia una fecha equivocada es un recargo. Confírmala en la sede de la Agencia Tributaria antes de presentar.

Errores frecuentes

• Calcular el 19 % sobre la factura con IVA. El artículo 100 excluye el IVA de la base.
• Aplicar el 9,5 % en Ceuta y Melilla. Es la redacción derogada: la vigente reduce un 60 %, así que el tipo es el 7,6 %.
• Contar los 900 euros por inmueble. Se cuentan por pareja arrendatario–arrendador.
• Dejar de retener porque el casero «está en el 861». Sin la certificación de la AEAT y sin cuota distinta de cero, se retiene.
• Retener sobre una finca rústica. El 115 es de inmuebles urbanos.
• Creer que lo presenta el arrendador. Lo presenta quien paga la renta.
• Olvidar el certificado de retenciones. Es una obligación del retenedor, no una cortesía.

Pasos siguientes

Si además pagas nóminas o facturas de profesionales, el otro modelo trimestral con este mismo calendario es el 111 de retenciones. Y para ver de una vez todos los vencimientos que te tocan según tu perfil de empresa, con la norma de cada plazo, está el calendario fiscal de la empresa.